ローン中でも家は売却できる？状況別の売却方法や税金の優遇制度も解説

住宅ローンが残っている家を売却したいと考えても、

「ローン中でも家は本当に売れるの？」
「ローンはどうなるの？」

と不安を感じる方は少なくありません。実は、ローンが残った状態でも家を売却する方法は複数あります。しかし、状況に応じた手続きや制度を知っておくことが大切です。

本記事では、ローン中に家を売却する方法や流れ、税金の優遇制度や注意ポイントなどについて解説します。ローン残債があっても前向きな一歩を踏み出せる情報を、わかりやすくまとめています。売却に悩んでいる方は、ぜひ最後までご覧ください。

なお、以下では西多摩地区でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。

ローン中でも家は売却できる！一般的な売却方法を解説

住宅ローンが残っている状態でも、家を売却することは可能です。売却代金でローンを完済できる場合は、通常の不動産売却と同じ手続きで進められます。売却によって得た金額を使ってローン残債を金融機関へ一括返済し、その後に抵当権を抹消する流れが一般的です。

金融機関との調整が必要になるため、事前に相談しておくと安心です。ローン残債がある場合でも、条件を満たせば買い替えや住み替えも行うことができます。現在のローン条件や残高を正確に把握し、不動産会社や金融機関と連携して進めれば、トラブルなくスムーズな売却が実現できるでしょう。

売却前に『オーバーローン』か『アンダーローン』か確認しよう

ローン中の家を売却する際は、まずローン残高と不動産の査定価格を比較し、『オーバーローン』か『アンダーローン』かを確認することが重要です。

アンダーローンとは、売却価格がローン残債を上回る状態を指し、スムーズに完済が可能です。一方、オーバーローンの場合は不足分の対応が必要になります。この判断は売却方法や金融機関との交渉方針にも直結するため、最初に確認すべき大切なポイントです。

ローン残高は金融機関から入手でき、不動産の査定価格は複数の業者に依頼することで、より現実的な相場を把握できます。正確な情報を基に、売却戦略を立てることが成功のカギです。

オーバーローンの場合の対応方法

オーバーローンとは、住宅ローンの残高が自宅の売却価格を上回ってしまう状態を指します。このようなケースでも売却は不可能ではありません。実際には、いくつかの対処方法を講じることで、ローン残債を整理しながら家を売却することが可能です。

ここからは、オーバーローンの場合の対応方法について解説します。

• 自己資金で不足分を補う（最もシンプルな方法）
• 買い替えローン（住み替えローン）を利用する
• 任意売却を検討する（ローン返済が困難な場合）

それぞれの方法には条件や注意点があるため、状況に応じて適切に選択することが大切です。以下で詳しく解説します。

自己資金で不足分を補う（最もシンプルな方法）

オーバーローンの状態で最も基本的な対応は、不足分を自己資金で補う方法です。たとえば、売却価格が2,500万円でローン残高が2,800万円の場合、差額の300万円を自己資金で用意できれば、通常通りの売却手続きが可能になります。この方法では金融機関との追加交渉が不要で、取引全体がスムーズに進みます。

ただし、自己資金に余裕があることが前提となるため、売却後の生活資金や引越し費用も含めた資金計画を事前に立てておくことが重要です。

買い替えローン（住み替えローン）を利用する

自己資金での補填が難しい場合、買い替えローン（住み替えローン）を利用する方法があります。これは、新居の住宅ローンに加えて、旧居の残債もまとめて融資を受ける仕組みです。対象の金融機関で審査を受け、承認されればオーバーローン状態でも売却が可能になります。

ただし、借入総額が大きくなるため、収入や信用力など厳格な審査が行われます。今後の返済計画に無理がないかを確認し、無理のない範囲で活用する必要があります。

任意売却を検討する（ローン返済が困難な場合）

住宅ローンの返済が困難で、自己資金や住み替えローンの利用も難しい場合には、任意売却という選択肢があります。これは、金融機関の同意を得て、ローン残債が残る状態でも家を売却する方法です。競売よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性があり、信用情報への影響も比較的軽減される傾向があります。

ただし、売却後も残債の返済義務は残るため、債権者と返済条件の交渉が必要です。弁護士や任意売却専門業者と連携して進めるケースが一般的です。

ローン中の家を売却する際の基本的な7つの流れ

ローンが残っている家を売却する場合には、通常の不動産売却とは異なる確認事項や手続きが必要になります。スムーズに進めるためには、事前準備から契約・引き渡しまでの一連の流れを正しく理解しておくことが重要です。

ここからは、ローン中の家を売却する際の基本的な7つの流れについて解説します。

1. ローン残高を確認する
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 金融機関に相談する
4. 売却活動を開始する
5. 売買契約を結ぶ
6. 決済・引き渡しを行う
7. 売却後の確認・報告

以下で、それぞれのステップについて順を追って解説していきます。

1：ローン残高を確認する

売却にあたって最初に行うべきことは、現在のローン残高を正確に把握することです。ローン残高は、金融機関から『残高証明書』や『返済予定表』などの書類で確認できます。売却価格が残債を上回るか下回るかで、選択できる売却手法や必要な手続きが大きく異なるので注意が必要です。

この時点で『オーバーローン』か『アンダーローン』かを明確にしておくことで、以後の流れを無駄なく効率的に進めることが可能になります。

2：不動産会社に査定を依頼する

ローン残高を確認したら、次に行うのが不動産会社への査定依頼です。物件の市場価値を知ることで、売却可能価格の目安を把握できます。査定方法には、簡易的な机上査定と現地確認を伴う訪問査定がありますが、売却を前提とする場合は訪問査定を選ぶのが一般的です。

複数の不動産会社に査定を依頼することで相場観がつかめるほか、信頼できる会社の選定にもつながります。正確な査定額は、資金計画や価格設定の土台となるでしょう。

3：金融機関に相談する

査定額が把握できたら、住宅ローンを借りている金融機関へ売却の意向を伝えることが必要です。特にローン残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合、金融機関の同意なく売却することはできません。

金融機関は売却の条件や不足分の対応方法、抵当権抹消の可否などを審査し、承諾が得られれば売却手続きに進めます。返済状況によっては、任意売却などの選択肢を提案されることもあるため、早めに相談することがおすすめです。

4：売却活動を開始する

金融機関の了承が得られたら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をスタートします。物件情報は広告やポータルサイトを通じて公開され、購入希望者を募る形となります。内見対応や販売戦略は、不動産会社の提案や方針によって大きく異なるため、定期的な進捗確認や相談が重要です。

ローン残債とのバランスを見ながら価格交渉を行う場面もあるため、柔軟な対応が求められます。売却活動は平均して1〜3ヶ月程度を見込むとよいでしょう。

5：売買契約を結ぶ

購入希望者が決まり、条件交渉がまとまったら、売買契約を締結します。契約書には売買価格・引き渡し日・支払条件・瑕疵担保責任などの条項が盛り込まれます。契約時には、手付金の授受や重要事項説明も行われますので、内容をしっかり確認した上で署名・押印が必要です。

また、売買契約締結時点で金融機関と連携し、抵当権抹消や決済準備を進めておくことが望まれます。契約後のキャンセルはペナルティが発生するため、慎重に判断することが大切です。

6：決済・引き渡しを行う

決済日は、買主から残代金が支払われ、売主は物件の鍵と必要書類を引き渡す日です。この日には、金融機関によるローン返済、抵当権の抹消登記、司法書士による所有権移転など、重要な手続きが同時に行われます。

残代金の入金が確認され次第、引き渡しが完了します。スムーズな決済のためには、事前に必要書類をそろえ、当日ミスがないよう準備しておくことが必要です。ここで手続きが完了すれば、売却は事実上の終了となります。

7：売却後の確認・報告

売却手続きが完了した後も、忘れてはならないのが売却後の確認と報告です。特に、売却によって譲渡所得が発生した場合は、翌年の確定申告が必要になります。3,000万円特別控除や譲渡損失の繰越控除などの制度を活用すれば、税負担を軽減できる可能性があります。

また、金融機関への報告や残債の最終精算確認なども忘れずに行うことが重要です。売却後のアフターフォローまでを一連の流れとして押さえておくことで、トラブルを未然に防げます。

売却時に損しない！ローンが残っていても使える税金の優遇制度

住宅ローンが残っている状態で家を売却すると、譲渡所得や損失に関する税金が気になる方も多いはずです。ですが、一定の条件を満たせば、税負担を軽減できる優遇制度が用意されています。適用要件や必要書類を事前に確認し、制度を活用することが大切です。

ここからは、ローンが残っていても使える税金の優遇制度について解説します。

• 3,000万円特別控除
• 譲渡損失の繰越控除

どちらも確定申告が必要となるため、制度の仕組みを正しく理解しておきましょう。以下で詳しく解説します。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、マイホームを売却した際の譲渡所得から、最大3,000万円を差し引ける制度です。これは住宅ローンが残っている場合でも適用可能で、譲渡所得が非課税になるケースも少なくありません。

適用には、住居として使っていたことや、譲渡した年の前年または前々年にこの特例を利用していないことなどの条件があります。確定申告時には住民票や売買契約書などの提出が必要です。利益が出る売却では、この制度を活用することで大幅な節税が期待できるでしょう。

譲渡損失の繰越控除

譲渡損失の繰越控除は、マイホームの売却によって住宅ローンが残った場合に、一定の条件を満たせば損失を翌年以降の所得から差し引ける制度です。適用を受けるには、住宅ローン控除と併用しないこと、住居である家屋と土地を同時に譲渡することなどが条件です。

損失額は最大で3年間にわたり繰り越して所得控除でき、給与所得や事業所得との合算も可能です。適用には確定申告が必須で、明細書や登記簿謄本などの提出も求められます。赤字売却時の強力な救済措置といえるでしょう。

ローン中の家を売却するときに注意すべき3つのポイント

住宅ローンが残った状態で家を売却する場合には、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。これらを見落とすと、手続きが進まなかったり、後々のトラブルにつながる可能性もあります。事前に確認し、適切に対処することが大切です。

ここからは、ローン中の家を売却するときに注意すべき3つのポイントについて解説します。

• ローンの抵当権は売却時に必ず抹消する必要がある
• 金融機関への事前相談は必須
• 返済に遅れがある場合は任意売却になる可能性がある

それぞれの注意点を踏まえて、安心して売却手続きを進めましょう。以下で詳しく解説します。

ローンの抵当権は売却時に必ず抹消する必要がある

住宅ローン付きの不動産には、金融機関によって抵当権が設定されています。この抵当権が残ったままでは所有権を完全に移転できないため、売却時には必ず抹消手続きを行う必要があります。

通常は売却代金の一部をローンの完済に充てることで、同時に抵当権を外す流れになります。抵当権の抹消には金融機関の承諾と、司法書士による登記手続きが必要です。抹消が完了しなければ決済・引き渡しが行えないため、売却前から準備を進めることが重要です。

金融機関への事前相談は必須

ローンが残る住宅を売却する場合、金融機関への事前相談は必ず行うべき重要なステップです。特に売却価格がローン残債を下回るオーバーローンのケースでは、金融機関の承諾がなければ抵当権を抹消できず、売却自体が成立しません。

また、自己資金や買い替えローンの利用、任意売却といった選択肢についても、金融機関との協議が不可欠です。計画的な売却を行うためには、査定結果をもとに早い段階で相談し、方針をすり合わせておくことが重要です。

返済に遅れがある場合は任意売却になる可能性がある

住宅ローンの返済に遅れが生じている場合、通常の売却が難しくなることがあります。こうしたケースでは、金融機関の同意を得て、任意売却という手段をとることが検討されます。任意売却は競売を避け、市場価格に近い条件で売却できる制度ですが、信用情報に一定期間の記録が残る点には注意が必要です。

また、売却後も残債の返済義務は残るため、金融機関との返済交渉も併行して行われます。返済が遅れ始めた時点で、早めに相談することが望まれます。

ローン中の家を売却する際に信頼できる不動産会社を選ぶコツ

ローン残債がある状態で家を売却する場合、手続きの複雑さや金融機関との調整などにより、対応力の高い不動産会社のサポートが不可欠です。業者の選び方を間違えると、売却の遅延やトラブルにつながる可能性があります。

ここからは、ローン中の家を売却する際に信頼できる不動産会社を選ぶコツについて解説します。

• ローン中の売却実績があるか確認する
• 売却と並行して金融機関とのやりとりを代行してくれるか
• 必要に応じて任意売却にも対応しているか

以下で、それぞれの選定ポイントについて詳しく見ていきましょう。

ローン中の売却実績があるか確認する

住宅ローンが残っている物件の売却には、通常の不動産売買とは異なるノウハウが求められます。そのため、不動産会社を選ぶ際は『ローン中の売却実績があるか』を必ず確認すべきです。

実績のある会社であれば、抵当権抹消や金融機関との調整などの手順に精通しており、売却をスムーズに進める体制が整っています。過去の対応事例を尋ねたり、具体的な提案内容を比較したりすることで、安心して任せられるパートナーかどうかを見極めましょう。

売却と並行して金融機関とのやりとりを代行してくれるか

ローン付き物件の売却では、金融機関との連絡や調整が避けられません。抵当権の抹消手続き、ローン残高の精算、任意売却時の条件交渉など、多くのやりとりが発生します。こうした業務を不動産会社が代行してくれるかどうかは、売却をスムーズに進めるうえで非常に重要です。

金融機関とのやりとりに不慣れな個人がすべてを担うのは現実的ではないため、経験豊富な担当者がいるかどうかを事前に確認しておくと安心です。

必要に応じて任意売却にも対応しているか

住宅ローンの返済が困難で、通常の売却が難しい場合には『任意売却』の対応が必要になります。その際、任意売却に対応した不動産会社を選んでおくことで、金融機関との調整や売却後の残債処理まで一貫して任せることができます。

任意売却には法律知識や交渉力が求められるため、専用のサポート体制がある会社を選ぶと安心です。相談段階で任意売却の経験や過去の対応件数などを確認しておくことが、失敗を防ぐポイントとなります。

西多摩地区でおすすめの不動産会社！3選

不動産を取り扱う際には、その地域に詳しく、信頼性のある会社を選ぶことが何より重要です。西多摩地区には、地元密着で実績を重ね、多彩なニーズに対応できる不動産会社がいくつも存在します。

ここからは、数ある中でも実力と信頼を兼ね備えた3社をピックアップし、それぞれの特徴や強みをご紹介します。

• 株式会社山一ホーム
• 株式会社コスモホーム
• センチュリー21ウイングホーム

以下で詳しく解説します。

株式会社山一ホーム

株式会社山一ホームは、羽村市・青梅市・福生市・あきる野市といった西多摩エリアに強みを持つ地域密着型の不動産会社です。創業から38年以上の歴史を持ち、地元の不動産事情を熟知した対応が可能です。

グループ会社である山一建設との連携により、『グレースコート』などの分譲開発にも力を入れており、住まいの購入や売却に加えて、土地の買取も積極的に行っています。特に注目すべきは、未公開物件を提供する会員制サービスや、最大20億円まで対応可能な土地買取制度など、独自の取り組みです。

無料送迎サービスも用意されており、遠方からの来店でも安心です。西多摩地域で不動産を探している方は、豊富な実績と多角的なサポートが魅力の山一ホームを選択肢のひとつとして検討してみてはいかがでしょうか。

株式会社コスモホーム

株式会社コスモホームは、青梅市を拠点に福生市・羽村市・昭島市・あきる野市など、多摩地域全体に広く展開している不動産会社です。

常時300件を超える物件情報を取り扱い、新着物件や価格改定情報を迅速に発信する体制が整っています。また、店舗ごとに専門スタッフを配置し、学区や周辺環境など、地域の細かな情報を踏まえた提案が可能です。購入や売却を検討する方にとっては、実際の取引データに基づいたアドバイスが得られるのも大きな安心材料となるでしょう。

コスモホームは、初めて不動産に関わる方でも分かりやすく丁寧な対応が期待できる、不安を取り除いてくれる存在です。信頼できるパートナーをお探しの方におすすめです。

センチュリー21ウイングホーム

センチュリー21ウイングホームは、羽村市と青梅市を中心に展開している不動産会社です。2010年の創業以来、地域密着型の営業を行っており、センチュリー21の全国ネットワークによるブランド信頼と、地元での丁寧な対応を兼ね備えた会社です。

『住まいの売買を通してお客様に喜んでいただくこと』を企業理念とし、取引の不安を解消するために、分かりやすく親切なサポート体制を整えています。羽村駅から徒歩4分というアクセスの良さに加え、24時間いつでも来店予約が可能なため、忙しい方でも利用しやすいのが特徴です。

豊富なスタッフ紹介や口コミも掲載されており、担当者との信頼関係を築いた上で取引できる点も安心材料となるでしょう。初めての売買でも安心して任せられる誠実な対応を求める方に、ウイングホームはおすすめです。

まとめ

本記事では、ローン中の住宅を売却する方法や注意点、税金の優遇制度について解説しました。

住宅ローンが残っている状態でも、正しい手順と制度理解があれば、家を売却することは十分に可能です。アンダーローン・オーバーローンの状況に応じた対応策を知っておくことで、無理のない売却や住み替えが実現できます。

また、売却時には『3,000万円特別控除』や『譲渡損失の繰越控除』などの節税制度を活用することも重要です。金融機関との連携や不動産会社の選定にも注意を払い、手続きを着実に進めましょう。ローンが残っていても、適切な準備と判断があれば安心して売却を進めることができます。