相続した空き家を売却する方法は？流れや必要書類、節税ポイントも解説

「空き家を相続したけど、どうやって売却したらいいの？」

などと、住む予定がなければ売却を検討する方も多いのではないでしょうか。しかし、いざ手続きを始めようとすると名義変更や書類の準備、税金の問題など、初めての方にはわからないことが多いはずです。

特に空き家の売却では、流れを誤ると損をしてしまう可能性もあるので注意が必要です。

本記事では、相続した空き家を売却する主な方法や流れ、必要書類、税金対策のポイントなどについて解説します。相続した空き家の売却に不安を感じている方は、最初に知っておくべき基本を本記事でしっかり押さえておきましょう。

なお、以下では西多摩地区でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。

相続した空き家を売却する主な方法！メリット・デメリットも解説

空き家を相続した際にまず検討すべきは、どのような方法で売却するかという点です。選択肢によって手続きの負担や得られる金額、かかる期間が大きく変わるので、事前に確認しておくことが大切です。

ここでは主な3つの売却方法を紹介し、それぞれの特徴やメリット・デメリットについて解説します。

• 仲介による売却（一般的な売却方法）
• 不動産会社による買取
• 解体して土地として売却

以下で詳しく解説します。

仲介による売却（一般的な売却方法）

仲介による売却は、不動産会社が間に入り、購入希望者を探す一般的な方法です。売主は不動産会社と媒介契約を結び、販売活動や問い合わせ対応、契約手続きなどをサポートしてもらいます。

買主が見つかると、価格や条件の交渉を経て売買契約が締結されます。一般的な流通市場を通じて売却されるため、幅広い層の購入希望者と接点を持てることが特徴です。空き家をそのまま売る場合に多く用いられます。

仲介のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・相場に近い価格で売却できる ・買主を自由に選べる ・売却活動を不動産会社に任せられる	・売却までに時間がかかる ・建物の状態によっては売れにくい ・内見や交渉など手間がかかる

仲介による売却では、市場相場に近い価格で売却できる点が大きなメリットです。また、不動産会社のサポートにより販促活動や契約業務を任せられる安心感もあります。

ただし、買主が見つかるまでに数ヶ月を要することがあり、売却完了までの期間が長引く傾向があります。加えて、建物の状態によっては買い手がつきにくく、清掃や修繕などの対応が求められるケースもあるので注意が必要です。

不動産会社による買取

不動産会社による買取は、売主が物件を市場に出さず、直接不動産会社へ売却する方法です。買主は一般の消費者ではなく、不動産会社自身となります。

物件の査定後、提示された買取価格に合意すれば、速やかに契約が進みます。この方法では広告活動や内見対応が不要で、手続きも比較的シンプルです。買取後は不動産会社がリフォームや再販売を行うケースが多く、物件の状態を問わず取引されることがあります。

買取のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・現金化が早い ・瑕疵物件でも売却可能 ・内見対応が不要	・相場より価格が安くなることが多い ・業者によって買取価格に差がある ・住みながらの売却が難しい

不動産会社による買取の最大のメリットは、短期間で現金化できる点です。内見対応や価格交渉が不要なため、スピーディに取引を進めたい方にとっては非常に効率的です。

また、古家や一部不具合のある物件でも買い取ってもらえる可能性があります。一方で、再販売を前提とした価格が提示されるため、相場よりも2〜3割安くなる傾向があるので注意が必要です。価格よりもスピードを重視する方向けの選択肢です。

解体して土地として売却

解体して土地として売却する方法は、老朽化した建物を取り壊し、更地にしてから売却する形式です。土地のみの状態で販売するため、購入者が自由に建物を建てられるという選択肢が生まれます。

解体前には解体業者の手配や届け出が必要となり、手続きと費用が発生します。主に建物の劣化が進んでいたり、購入希望者が建替えを前提とするケースで採用されます。土地の価値を活かした売却方法といえるでしょう。

解体して土地として売却するメリット・デメリット

メリット	デメリット
・更地の方が売りやすい ・建物の管理負担がなくなる ・購入者の幅が広がる	・解体費用が必要 ・更地にすると固定資産税が高くなる ・解体後の売却に時間がかかる

更地にすることで土地の自由度が高まり、購入希望者の層が広がる点は大きなメリットです。老朽化が進んだ建物を取り除くことで印象も良くなり、売却しやすくなる可能性もあります。

しかし、建物の解体には数十万〜200万円前後の費用がかかるほか、解体後は固定資産税が上昇する可能性があるので注意が必要です。売却までに時間がかかるケースもあるため、資金やスケジュールに余裕が求められます。

相続した空き家を売却する際の7つの流れ

空き家を相続した場合、すぐに売却できるわけではありません。法的な手続きや書類の準備、売却先の選定など、一定のステップを順序よく進める必要があります。売却をスムーズに完了させるためにも、各工程の内容と注意点を事前に理解しておくことが重要です。

ここでは、相続した空き家を売却する際の7つの流れを紹介します。

1. 相続登記をする（名義変更）
2. 不動産の調査と書類の準備
3. 不動産会社に査定を依頼する
4. 売却活動（仲介の場合）
5. 売買契約を結ぶ
6. 引き渡し・入金確認
7. 確定申告（必要に応じて）

以下で詳しく解説します。

1：相続登記をする（名義変更）

相続登記とは、被相続人の不動産名義を相続人の名義へ変更する法的手続きのことです。2024年4月以降は相続登記が義務化されており、正当な理由がないまま3年以内に手続きを行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

登記のためには、被相続人の戸籍謄本や遺産分割協議書、固定資産評価証明書などが必要です。登記を完了して初めて売却が可能になるため、売却準備の第一歩として速やかに進める必要があります。

2：不動産の調査と書類の準備

相続登記が終わったら、不動産の現況や法的状況を確認し、必要な書類をそろえます。物件の所在地や地積、建物の構造などを登記簿謄本で確認し、建築確認済証や測量図があるかもチェックしてください。

また、管理状況や境界に関するトラブルがないかの確認も重要です。これらの情報は査定や売却活動の際に必要とされるため、事前に整理しておくことで、手続きをスムーズに進めることができます。

3：不動産会社に査定を依頼する

準備が整ったら、不動産会社に査定を依頼します。物件の適正な価格を把握することが重要です。査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、精度の高い価格を知るには現地確認が行われる訪問査定が望ましいです。

複数社に依頼することで相場の把握や条件の比較ができ、信頼できる会社選びにもつながるでしょう。査定結果は売却方針の判断材料となるため、初期段階で慎重に進めるべき工程です。

4：売却活動（仲介の場合）

仲介による売却を選択した場合、不動産会社が広告を出し、購入希望者を募る売却活動が始まります。売主は媒介契約を締結し、会社を通じて販売活動や内見対応を行います。

価格設定や物件の見せ方が成約に大きく影響するため、不動産会社と連携しながら最適な方法を選ぶことが重要です。売却までに数週間〜数ヶ月かかるケースもあるため、期間に余裕をもって対応することが求められます。

5：売買契約を結ぶ

購入希望者が決まったら、売買条件に合意のうえで売買契約を締結します。契約書には、売買金額・引き渡し日・瑕疵担保責任の範囲などが明記されます。契約締結時には、手付金の受領や重要事項説明の確認が行われるため、内容を十分に理解したうえで署名・押印してください。

後のトラブルを防ぐためにも、契約内容に不明点があれば遠慮せず担当者に確認することが大切です。

6：引き渡し・入金確認

売買契約を終えた後は、決められた日に買主に物件を引き渡します。通常は残代金の支払いと同時に登記の移転が行われ、司法書士の立ち会いのもと手続きが進みます。売主は残代金の入金を確認した後、鍵や関係書類を買主に引き渡して終了です。

また、引渡し時までに室内の荷物を整理し、引き渡しが可能な状態にしておくことが大切です。引き渡し完了をもって、売却手続きは一区切りとなります。

7：確定申告（必要に応じて）

不動産売却によって譲渡所得が発生した場合、翌年に確定申告を行う必要があります。譲渡所得は売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いて算出され、条件により税金が課されます。

ただし、相続空き家の売却には『3,000万円特別控除』などの特例も適用できる場合があるので、事前に確認しておくことが大切です。税務署や税理士に相談し、必要な手続きを早めに確認しておくことが重要です。確定申告の有無は個別の事情によって異なります。

相続した空き家を売却する際の主な必要書類

相続した空き家を売却するには、法的手続きや税務処理に必要な各種書類を正しく準備しておく必要があります。不備があると売却手続きが進まないため、あらかじめ必要な書類を把握しておくことが重要です。

以下に、相続した空き家を売却する際の主な必要書類を一覧にまとめました。ぜひお役立てください。

書類名	用途・内容	提出先または使用場面
相続登記完了証明書・登記簿謄本	所有権が相続人に移転されていることを証明	不動産会社・買主・司法書士など
固定資産評価証明書	売却価格の参考や登録免許税の計算に使用	税務署・司法書士
印鑑証明書	売買契約や登記申請時の本人確認	契約時に提出
本人確認書類（運転免許証など）	売買契約締結時の本人確認用	不動産会社・買主
遺産分割協議書	相続人が複数いる場合に、誰が物件を取得するかを明記	相続登記時
被相続人の戸籍謄本・除籍謄本など	相続関係の証明に使用	法務局
売却物件の図面（間取り図・測量図など）	買主への説明や物件確認用	不動産会社・買主
住民票（所有者の住所確認用）	登記簿と現住所の一致確認や契約時に必要	登記・契約関係で使用

これらの書類は、売却時期や相続形態によって追加や省略が生じる場合があります。事前に不動産会社や司法書士へ相談して、早めに準備しておくと安心です。

相続した空き家を売却する際にかかる主な税金

相続した空き家を売却する場合、譲渡によって所得が発生すれば税金が課されます。これらは『相続税』とは異なり、不動産売却に伴って生じる税金です。事前にどの税金が発生するのかを理解しておくことで、想定外の出費を防ぐことができます。

相続した空き家を売却する際にかかる主な税金を、以下の表にまとめました。

税金の名称	概要	課税のタイミング
譲渡所得税	売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課税される所得税と住民税	売却した年の翌年、確定申告で納付
印紙税	売買契約書に貼付する印紙代（契約金額に応じて金額が決定）	売買契約書の作成時
登録免許税	登記（所有権移転登記など）にかかる税金	登記手続き時
消費税（建物部分）	土地には非課税だが、課税業者が売主で建物付きの場合は建物部分に課税される	原則として不動産購入者が負担

売却によって発生する税金は、物件の取得価格や譲渡価格、所有期間、相続の時期によっても異なります。譲渡所得税には控除や特例も適用できるため、確定申告前に不動産会社や専門家へ確認すると安心です。

相続した空き家を売却するなら知っておきたい税金対策

空き家を売却すると、利益が出た場合に譲渡所得税などが課されます。しかし、一定の条件を満たせば税負担を軽減できる特例が用意されています。正しい知識を持って対策を講じれば、節税につながるだけでなく、申告ミスを防ぐことが可能です。

ここでは、代表的な節税制度を解説します。

• 3,000万円特別控除（被相続人居住用家屋の特例）
• 取得費加算の特例
• 所有期間による長期・短期の税率差を把握する

それぞれの特例は、適用条件や手続きが異なるため注意が必要です。以下で詳しく解説します。

3,000万円特別控除（被相続人居住用家屋の特例）

この特例は、相続した空き家を一定の条件で売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。対象となるのは、被相続人が一人暮らしで居住していた住宅で、一定の耐震基準を満たすか解体して更地として売却することが条件です。

適用期限は相続発生から3年を経過する日の属する年の12月31日までとされています。適用には確定申告と添付書類が必要で、制度を利用すれば大幅な節税が可能になります。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる制度です。相続発生から3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税のうち対象不動産に対応する金額を、取得費として計上できます。したがって、譲渡所得が減額され、結果として課税額が少なくなります。

ただし、加算できる相続税額の算出には一定の計算が必要で、税務署や税理士の確認が望ましい制度です。控除との併用はできないため、どちらを選ぶか慎重に判断する必要があります。

所有期間による長期・短期の税率差を把握する

不動産売却においては、所有期間に応じて譲渡所得税率が変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、所得税15％・住民税5％の計20％が課されます。一方、5年以下の場合は短期譲渡所得とされ、税率は所得税30％・住民税9％の合計39％です。

相続で取得した不動産については、被相続人の所有期間を引き継ぐ扱いになります。税率が大きく異なるため、売却のタイミングは慎重に検討するべきです。

相続した空き家を売却する際の注意点

空き家を相続しても、すぐに売却できるとは限りません。法的な手続きの不備や相続人間のトラブル、業者選定の失敗など、事前に把握しておくべき注意点が複数あります。これらを理解しておかないと、思わぬトラブルや売却の遅延につながるおそれがあります。

ここからは、相続した空き家を売却する際の注意点について解説します。

• 名義変更（相続登記）を済ませていないと売却できない
• 信頼できる不動産会社を選ばないとトラブルのもとになる

以下で詳しく解説します。

名義変更（相続登記）を済ませていないと売却できない

相続した不動産は、被相続人の名義のままでは第三者に売却することができません。売却するには、まず相続登記によって相続人の名義に変更する必要があります。2024年4月からは相続登記の義務化が始まり、正当な理由なく手続きを行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があるので注意が必要です。

手続きには、戸籍謄本や遺産分割協議書などの書類が必要となります。相続登記が完了していない限り売却手続きには進めないため、最初に行うべき重要なステップです。

信頼できる不動産会社を選ばないとトラブルのもとになる

空き家の売却を成功させるには、不動産会社の選定が非常に重要です。実績が乏しい業者や、相続に不慣れな担当者に任せてしまうと、査定額が不適正だったり、契約手続きで問題が生じることがあります。

特に相続物件の取り扱いには専門的な知識が求められるため、過去の取引事例や説明の丁寧さ、査定根拠の明確さなどを確認しておくことが大切です。信頼できる業者を選ぶことが、トラブル回避とスムーズな売却のカギとなります。

相続や空き家にも強い！信頼できる不動産会社を選ぶポイント

相続した空き家を安心して売却するには、相続や空き家取引に詳しい不動産会社を選ぶことが不可欠です。相続登記や税制の知識、空き家特有の課題に対応できる実績があるかを確認しましょう。過去の取引事例や説明の丁寧さ、対応スピードも選定基準となります。

また、地域に根ざした情報を持つ会社であれば、適正価格での売却やスムーズな手続きが期待できます。加えて、宅建士が在籍しているか、アフターフォローの体制が整っているかも重要なチェックポイントです。信頼できる担当者の存在が、安心した売却を支えるカギとなります。

西多摩地区でおすすめの不動産会社！3選

西多摩エリアで理想の住まいを見つけるためには、地域に根ざした信頼できる不動産会社の存在が欠かせません。ここでは、西多摩地区でおすすめの不動産会社を3社ご紹介します。

• 株式会社山一ホーム
• 株式会社コスモホーム
• センチュリー21ウイングホーム

以下で詳しく解説します。

株式会社山一ホーム

株式会社山一ホームは、羽村市を中心に青梅市・福生市・あきる野市などで不動産事業を展開する企業です。創業38年の実績を誇り、グループ会社である山一建設との連携により、開発分譲事業や仲介、土地買取まで幅広く対応しています。

特に『グレースコートシリーズ』の分譲地は人気が高く、地域密着型のきめ細やかな提案力が特徴です。さらに、未公開物件を提供する会員限定システムも売却スピードに実績がある会社の魅力のひとつでしょう。無料送迎サービスや動画紹介など、初めての方でも安心して利用できる工夫も備わっています。

西多摩エリアでの住まい探しを検討している方には、実績と対応力がある山一ホームがおすすめです。ぜひ一度相談してみてはいかがでしょうか。

株式会社コスモホーム

株式会社コスモホームは、青梅市を本拠地に福生市・羽村市・あきる野市・昭島市など幅広い地域で新築一戸建てや土地の取り扱いを行う不動産会社です。

青梅・福生などの物件情報を日々更新し、常時300件以上の豊富な物件数を掲載。価格改定物件や駅近物件なども多く、ニーズに応じた検索が可能です。また、各エリアごとに専門スタッフを配置し、学区や生活環境を熟知した提案ができる点も信頼につながっています。

不動産用語や学区情報などのコンテンツも整っており、住まい探しの初心者でも安心して相談できる体制が整っています。地元を知り尽くしたコスモホームは、実直で親身な対応を求める方におすすめの不動産会社です。

センチュリー21ウイングホーム

センチュリー21ウイングホームは、羽村市と青梅市を中心に不動産売買を行う不動産会社です。全国展開するセンチュリー21の加盟店として、地域に根ざしながらもブランド力を活かした信頼性の高い対応が強みです。

2010年の創業以来、『住まいの購入や売却を通じてお客様に喜んでいただくこと』を企業理念とし、きめ細やかで親切なサポート体制を構築しています。JR青梅線『羽村駅』から徒歩4分という好立地に店舗を構え、24時間の来店予約にも対応するなど、利便性にも優れています。

安心できるスタッフとの信頼関係を築きながら不動産取引を進めたい方にとって、非常に心強いパートナーになるでしょう。

まとめ

本記事では、相続した空き家の売却方法や流れ、必要書類、税金対策のポイントについて解説しました。空き家の売却には、仲介・買取・解体後の土地売却といった複数の選択肢があり、それぞれにメリットと注意点があります。

また、名義変更（相続登記）や確定申告、税金の控除制度など、適切な手続きを行うことで損を避けることができます。初めて空き家を売却する方にとっては複雑に感じるかもしれませんが、事前に全体の流れを把握し、信頼できる不動産会社に相談することで、安心して手続きを進めることができるでしょう。

相続した空き家を有効に活用する第一歩として、ぜひ本記事を参考にしてください。