住み替えとは？種類やメリット・デメリット、注意点も徹底解説！

近年、ライフスタイルの変化や家族構成の変動に応じて、マイホームの『住み替え』を検討する人が増えています。

しかし、住み替えには『売ってから買うのか』『先に買ってから売るのか』といった選択や、住宅ローンの扱いなど、複雑な手続きや注意点がつきものです。

本記事では、住み替えの基礎知識や種類、メリット・デメリット、住宅ローンが残っている場合の対処法、そして信頼できる不動産会社の選び方までを丁寧に解説します。

住み替えを検討している方が安心して一歩を踏み出せるよう、実践的な情報をまとめました。初めての住み替えで不安を抱えている方は、ぜひ最後までご覧ください。

なお、以下では西多摩地区でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。

住み替えとは？

住み替えとは、現在の住まいを売却し、新たな住居へ移ることを指します。転勤や結婚・出産、子どもの独立、老後の暮らしの見直しなど、人生の節目に合わせて検討されることが多く、『今の家が手狭になった』『職場や実家の近くに移りたい』『階段のないバリアフリー住宅に住みたい』といった理由から住み替えを選ぶ人が増えています。

近年では、住まいへの価値観の多様化や、郊外・地方移住の関心の高まりもあり、年代を問わずニーズが拡大しています。住み替えは単なる引越しとは異なり、不動産の売却と購入を伴うため、資金計画やスケジュール調整が重要になります。

特に住宅ローンが残っている場合や、買い手・売り手との交渉が発生するため、慎重な準備と信頼できる不動産会社のサポートが不可欠です。

住み替えは主に2種類ある！

住み替えには『売り先行』と『買い先行』の2つの進め方があります。

売り先行とは、まず現在の住まいを売却し、資金を確保したうえで新居を購入する方法です。一方の買い先行は、先に新しい家を購入してから、現在の住まいを売却するという流れになります。

どちらにもメリット・デメリットがあり、売却資金を住宅ローンの返済や購入資金に充てる必要がある方は『売り先行』が適しているケースが多いです。反対に、希望の物件をじっくり探したい、引越しのタイミングに余裕を持ちたいという方は『買い先行』が向いています。

いずれにせよ、住み替えはスケジュールと資金管理が重要であり、自分のライフスタイルや経済状況に合った方法を選ぶことが、成功への第一歩です。不動産会社とよく相談しながら、最適なプランを立てましょう。

『売り先行』『買い先行』どちらが良い？メリット・デメリット

住み替えを検討する際、多くの人が迷うのが『今の家を先に売るか？それとも新しい家を先に買うか？』という順番の選択です。それぞれに異なるメリット・デメリットがあります。自分にとってどちらが適しているのかを見極めるためには、それぞれの特徴を正しく理解することが重要です。

ここからは、売り先行と買い先行のメリットとデメリットについて解説します。

• 売り先行のメリット
• 売り先行のデメリット
• 買い先行のメリット
• 買い先行のデメリット

以下でそれぞれのメリット・デメリットについて、分かりやすく解説していきます。

売り先行のメリット

売り先行の最大のメリットは、『資金計画が立てやすい』という点です。先に現在の住まいを売却することで、手元に確実な資金が入り、それをもとに次の住まいの予算を明確にできます。したがって、無理のない住宅ローン計画が立てられ、買い替えによる家計への負担を抑えることが可能です。

また、購入予算の上限が明確になれば、物件探しもスムーズになり、希望条件と予算のバランスを取りやすくなります。

売り先行には、他にもいくつかのメリットがあります。どんな点が魅力なのか、以下にポイントを整理しましたので、ぜひ参考にしてみてください。

• 売却資金を新居購入費に充当できる
• ローン残債の返済を先に済ませられる
• 資金に無理のない購入計画を立てやすい
• ローン審査に通りやすくなる

特に住宅ローンが残っている場合、売却金で完済することで、新たなローン審査にも通りやすくなることが大きなメリットです。資金が確定してから新居を探せるため、冷静に物件を比較・検討する余裕が持てるでしょう。売却の不安を先に解消できることで、精神的にも安定した住み替えが実現できます。

売り先行のデメリット

売り先行で注意すべきなのは、『仮住まいの必要性』が出てくることです。先に今の住まいが売れてしまうと、次の物件が決まっていない場合、一時的に賃貸や親族宅に仮住まいをしなければなりません。

これには引越しが2回必要になり、手間とコストがかさむ可能性があります。さらに、新居探しに十分な時間が取れず、希望条件を妥協してしまうケースもあります。

売り先行には他にも注意すべき点もあります。スムーズに進めるために、どのようなデメリットがあるのか、以下に分かりやすく整理しました

• 仮住まいの費用と手間が発生する可能性
• 一時的に生活環境が不安定になる
• 希望の新居が見つかるまで焦りが出ることも
• 引越しが2回必要になる場合がある

特に小さな子どもがいる家庭や、高齢の方がいる場合は、仮住まいによる生活の変化が大きなストレスになることもあります。焦って住まいを決めると『後悔の残る購入』になる可能性があるため、仮住まいの必要性とその影響を冷静に見極めることが大切です。

買い先行のメリット

買い先行の住み替えは、『じっくり理想の住まいを選びたい』という方に向いています。先に新しい家を購入しておけば、売却の進捗に左右されず、理想のタイミングで新居に移ることが可能です。

また、仮住まいが不要になるケースが多く、引越しも1回で済むため、生活の負担も軽減されます。家族構成や子どもの進学時期など、ライフスタイルに合わせて無理なく住み替えを進められることが魅力です。

上記以外にも注目すべきメリットがあります。分かりやすく一覧にまとめましたので、ご確認ください。

• 希望条件に合った物件を時間をかけて探せる
• 仮住まいの必要がなく、引越しは1回で済む
• 子どもの進学や仕事の転勤に合わせて柔軟に対応できる
• 時間的余裕があることで家族の満足度も高くなる

売却と購入のスケジュールを自分のペースで調整できる点は、買い先行ならではの安心感です。特に、学区や通勤圏などにこだわりたい場合は、じっくり時間をかけて探せるメリットは非常に大きいといえるでしょう。

買い先行のデメリット

買い先行の注意点は、『資金繰りの難しさ』にあります。新居を購入する時点では、現在の住まいがまだ売れていないため、住宅ローンが二重になる、またはローン審査に通らないというリスクがあります。自己資金が十分でないと、資金計画が破綻する恐れもあるため要注意です。

また、売却が長引いた場合、ダブルローンの負担が精神的にも金銭的にも重くのしかかる可能性があります。

買い先行には他にも事前に知っておきたい注意点が存在します。トラブルを防ぐためにも、代表的なデメリットを以下にまとめました。

• 二重ローンになる可能性がある
• 売却価格が予定より下がった場合、資金に影響が出る
• 売却が長引くと資金繰りが厳しくなる
• 購入後に売却プレッシャーがかかる

このような不安を解消するためには、『住み替えローン』や『売却保証制度』などの活用も検討できますが、条件やリスクをよく理解して選ぶことが必要です。資金に余裕のない場合は、慎重に計画を立てて進めましょう。

住み替えの基本的な流れ

住み替えをスムーズに進めるためには、事前に全体の流れを把握しておくことが重要です。特に『売却を先に行うか』『購入を先に進めるか』によって手順や注意点が大きく異なります。

ここでは、売却から始める場合と購入から始める場合の流れを解説します。

• 住み替えを売却から始める場合の流れ
• 住み替えを購入から始める場合の流れ

以下で詳しく解説します。

住み替えを売却から始める場合の流れ

売却から始める方法は『先に資金を確保してから購入に進む』スタイルです。資金計画が立てやすく、住宅ローンの審査にも有利に働きます。ただし、引っ越しが2回必要になるケースもあるため、スケジュール管理が重要です。

売却から始める住み替えの流れを分かりやすく以下にまとめたので、ご覧ください。

1. 現在の住まいの査定・売却活動
2. 売買契約の締結と引き渡し準備
3. 新居探し・購入手続き
4. 仮住まいが必要な場合はその準備

まず不動産会社に査定を依頼し、売却活動をスタートします。内覧・価格交渉などを経て買主が決まれば、売買契約を結び、引き渡しのタイミングを調整します。この時点で資金の見通しが立つため、新居の購入活動に入ることが可能です。

ただし、新居の契約や入居が売却完了より後になると仮住まいが必要になります。二重の引っ越しは負担となるため、売却・購入のタイミングの調整がカギです。引き渡しと新居の入居がスムーズに重なるよう、不動産会社と密に相談しましょう。

住み替えを購入から始める場合の流れ

購入から始める方法は『理想の物件を逃さない』点で大きなメリットがあります。買いたい物件をじっくり選び、満足度の高い住まいを確保できます。ただし、資金的な余裕や二重ローンのリスクについては注意が必要です。

購入から始める住み替えの流れを分かりやすく以下にまとめたので、ご覧ください。

1. 購入物件の選定・契約手続き
2. 住宅ローンなどの資金計画・融資手続き
3. 現住まいの売却活動を開始
4. 売却完了後の精算・住み替え完了

まずは希望に合った物件を探し、購入の契約を済ませます。住宅ローンを利用する場合は、新旧両方のローンが重なる可能性があるため『住み替えローン』の活用も検討が必要です。

購入後、現住まいの売却活動を始めますが、このタイミングで『売れないリスク』があることも認識しておきましょう。あらかじめ売却価格の目安や必要な手続きも確認し、早期売却につながる販売戦略を立てることが重要です。

引っ越しを1回で済ませられるのがこの方法のメリットですが、売却が長引くと資金計画に影響が出るため、資金に余裕がある方に向いているスタイルです。

住み替えで住宅ローンが残っている場合の対処法は？

住み替えを検討する際、現在の住まいに住宅ローンが残っているケースは少なくありません。ローン残債があると「新しい住宅を購入できるのか」「ローンの重複は可能なのか」といった不安を抱える方も多いでしょう。しかし、正しい知識を持って対処すれば、住み替えは十分に実現可能です。

ここでは、ローン残債がある場合の主な3つの対処法についてご紹介します。

• 売却してローンを完済する
• 住み替えローンを利用する
• 自己資金で差額を補填して売却する

それぞれの方法には特徴があり、状況に応じて最適な選択をすることが重要です。以下で詳しく解説していきます。

売却してローンを完済する

住宅ローンが残っている状態で住み替えを行う場合、最も一般的な方法が『現在の住まいを売却し、その売却金でローンを完済する』というパターンです。この方法は、ローン残債と売却価格が同等または上回る場合に有効で、売却と同時にローンを完済できれば、新居の住宅ローン審査にも良い影響を与えます。

買い替え先の住宅ローンを組む際には、既存の借入が残っていないことが重要視されるため、完済してから購入手続きを進めることで、無理のない返済計画を立てやすくなります。

ただし、売却代金でローンが完済できない場合は自己資金が必要となる点には注意が必要です。売却から購入までのスケジュール調整や仮住まいの検討も含めて、計画的に進めることが求められるでしょう。

住み替えローンを利用する

住み替えローンは、現在の住宅ローンの残債が売却価格を上回る『オーバーローン』の状態でも、新たな住宅ローンと一括で組むことができる金融商品です。この制度を利用すれば、既存住宅のローンを完済できなくても、新居の購入を先に進められるメリットがあります。

売却と購入のタイミング調整が難しいケースや、住み替え先の物件を先に確保したい方には非常に便利な方法です。ただし、通常の住宅ローンに比べて審査基準が厳しく、年収や勤務状況、信用情報などがより細かくチェックされるため、誰でも利用できるわけではありません。

また、ローン額が大きくなりやすいため、返済計画を慎重に立てる必要があります。自身の収入やライフプランに合ったかたちで、無理のない借り入れかどうかを見極めることが大切です。

自己資金で差額を補填して売却する

売却価格が住宅ローン残高を下回る場合でも、自己資金でその差額を補えばローンの完済は可能です。この方法は、自身で資金を補填できる余裕がある人にとって、最も手続きがシンプルで安全な対処法です。

売却と同時にローンを完済できるため、新たな住まいのローン審査にも通りやすくなります。また、売却後すぐに新居の購入に移行できるので、仮住まいの必要がないケースも多く、スムーズな住み替えが実現しやすいのも魅力です。

ただし、補填にあてる資金の用意が必要になるため、貯蓄や他の資産とのバランスを見ながら検討しなければなりません。資金繰りに無理がないかを冷静に見極めることが重要ですし、不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談して計画的に進めると安心です。

住み替えを行う際の注意点

住み替えは単なる『家の引っ越し』ではなく、売却・購入・資金計画・ローン手続きなど、さまざまな要素が関わる大きなライフイベントです。スムーズに進めるためには、事前準備だけでなく、注意すべきポイントをしっかり把握しておくことが大切です。

ここからは、住み替え時に特に注意すべき3つのポイントを紹介します。

• 売却と購入のタイミングを慎重に調整する
• 住宅ローンの残債を把握しておく
• 信頼できる不動産会社を選ぶ

それぞれの内容について、以下で詳しく解説していきます。

売却と購入のタイミングを慎重に調整する

住み替えにおいて最も重要なポイントのひとつが、売却と購入のタイミングをうまく調整することです。売却が早すぎると仮住まいが必要になり、余計なコストや手間がかかってしまう一方で、購入を先に進めすぎると二重ローンのリスクが生じます。

したがって、計画的に進めることで、余計な出費や手続きの煩雑さを回避できます。不動産会社とも密に連携し、スケジュールを慎重に組み立てることが大切です。

住宅ローンの残債を把握しておく

現在の住宅に住宅ローンが残っている場合は、まずその残債額を正確に把握しておくことが不可欠です。なぜなら、売却金で残債を完済できない場合、追加で自己資金を用意する必要があるからです。

残債がある状態でも住み替えは可能ですが、ローンの組み直しや住み替えローンを利用するなどの対策が求められます。早めに金融機関や不動産会社に相談し、自分に合ったプランを検討しておきましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

住み替えは物件の売却と購入の両方を伴うため、不動産会社の対応力がその成否を大きく左右します。スムーズな進行のためには、信頼できる不動産会社選びが非常に重要です。

特に、タイミングの調整や資金計画のアドバイスなど、住み替えならではの知識と経験が求められる場面が多くあります。一社だけで決めず、複数の会社を比較し、自分にとって最適なパートナーを見つけることが成功のカギです。

住み替えで失敗しないために！信頼できる不動産会社の選び方

住み替えを成功させるには、信頼できる不動産会社の選定が不可欠です。住み替えは売却と購入の両方を同時に進めるため、知識や実績のある会社でなければ、スケジュール調整や資金計画に支障をきたす恐れがあります。過去の住み替え支援実績が豊富か、地域の相場に詳しいか、説明が丁寧かなどをチェックし、自分のニーズに合った会社を選びましょう。

また、複数社を比較検討することで、より納得のいく選択が可能になります。さらに、担当者との相性や、住宅ローンや税金面での相談体制も重視すべきポイントです。信頼できるパートナーを見つけることが、後悔のない住み替えの第一歩となります。

西多摩地区でおすすめの不動産会社3選

住み替えを成功させるためには、信頼できる不動産会社との出会いがとても重要です。特に西多摩エリアのような地域特性のある場所では、地元に精通した会社に相談することで、スムーズで納得のいく住み替えが実現しやすくなります。

ここでは、西多摩地区で実績と信頼を兼ね備えた不動産会社を3社厳選しました。

• 株式会社山一ホーム
• 株式会社コスモホーム
• センチュリー21ウイングホーム

以下で詳しく解説します。

株式会社山一ホーム

株式会社山一ホームは、羽村市を拠点に青梅市・福生市・あきる野市など西多摩エリアで不動産売買を手がける老舗企業です。創業から約40年の実績があり、地域密着ならではの豊富な情報量と安心感ある対応力が特長です。

住み替えにおいては、売却・購入どちらにも強く、特に独自の土地買取システムや自社分譲事業を活かした柔軟な提案が可能です。年中無休の営業体制や無料送迎、プレミアム会員制度など、サービス面も充実しています。

『不動産のことならすべて相談できる』体制が整っており、住み替えをトータルでサポートしてくれるパートナーを探している方にぴったりの会社です。

株式会社コスモホーム

株式会社コスモホームは、羽村市と青梅市に店舗を構え、西多摩地域で長年不動産サービスを展開してきた地域密着型の会社です。

空き家や中古住宅、土地の売買に精通しており、住み替えに関しても親身な対応とわかりやすい説明が魅力です。査定から売却、購入、アフターフォローまで一貫した対応が可能で、リフォーム提案や住み替えローンの相談にも対応しています。

また、公式サイトでは『不動産お悩み解決コラム』を公開しており、住み替え初心者にも優しい情報発信を行っています。温かみのある対応と地域への信頼が、安心感のある取引につながる会社です。

センチュリー21ウイングホーム

センチュリー21ウイングホームは、青梅市に本店を構え、西多摩エリアで確かな実績を持つ不動産会社です。全国ネットワークを活かした情報力と、地域に根ざした丁寧な対応を両立していることが強みです。

住み替えでは、物件の売却・購入はもちろん、リフォームや住宅ローン相談、税金の手続きまで幅広くサポート可能。センチュリー21ならではのブランド信頼と豊富な経験をもとに、最適なタイミングと戦略で住み替えをサポートしてくれます。

ホームページでは実績やお役立ち情報が充実しており、はじめての住み替えでも安心して相談できる体制が整っています。

まとめ

本記事では、住み替えの基礎知識から進め方、ローンの扱い方、注意点、そして信頼できる不動産会社の選び方までを解説しました。

住み替えは『売り先行』と『買い先行』の選択、資金計画、タイミングの調整など複数の要素が絡み合う複雑なプロセスです。しかし、正しい知識と信頼できる不動産会社のサポートがあれば、不安を軽減し、納得のいく住み替えが可能になります。

特に西多摩地区のような地域特性を踏まえた相談先を選ぶことで、よりスムーズな進行が期待できます。初めての住み替えで不安を感じている方も、本記事を参考に、安心して一歩を踏み出してみてください。