相続人がいない空き家はどうする？対処法や放置するリスクも解説！

空き家を相続するケースは年々増加していますが、中でも近年問題視されているのが『相続人がいない空き家』です。所有者が亡くなったものの相続人がいない、あるいは全員が相続放棄をしたなど、さまざまな事情で所有者不明の状態となる空き家が増えています。

そのまま放置すると、倒壊やトラブルの原因になるだけでなく、最終的には税金や解体費の負担が発生するおそれもあります。

本記事では、相続人がいない空き家とはどんな状態なのか、管理責任について、放置するリスクなどを分かりやすく解説します。相続人がいない空き家でお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください。

なお、以下では西多摩地区でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。

そもそも相続人がいない空き家とはどんな状態？

相続人がいない空き家とは、文字通り、所有者が亡くなったあとにその財産を引き継ぐ人がいない、あるいは不明確な状態にある物件のことです。こうした状態は、相続に関する手続きが進まないまま放置されてしまうことも多く、空き家問題の深刻化にもつながっています。

ここからは、そんな相続人がいない空き家とはどんな状態なのか、詳しく解説します。

• 所有者が死亡して相続人が存在しない
• 相続人がいても全員が相続放棄した状態
• 相続人と連絡がつかない

以下で詳しく解説します。

所有者が死亡して相続人が存在しない

被相続人（亡くなった方）に配偶者や子、兄弟姉妹など法定相続人が誰一人としていない場合、その空き家は『相続人不存在』の状態に該当します。このケースでは、相続人が現れない限り、財産は誰のものでもない状態となり、管理の主体も不明確になります。

時間が経つと建物の劣化が進み、近隣住民に迷惑をかけるケースも。こうした場合には、家庭裁判所に申し立てを行い、相続財産管理人を選任してもらうことで、管理や売却の手続きが進められるようになります。

相続人がいても全員が相続放棄した状態

相続人が存在していても、全員が相続放棄を選択すると、法的には『相続人不存在』とみなされます。たとえば、遺産に借金が含まれている場合や、遠方の物件で管理が難しいなどの理由で、誰も引き継がないという判断がされることがあるので注意が必要です。

また、相続放棄が成立すると、相続人はその空き家を管理する義務も負わないため、放置されてしまうリスクも高まります。放置された空き家は景観や安全性に悪影響を及ぼすため、早期の対応が求められるでしょう。

相続人と連絡がつかない

相続人が存在していても、連絡先が不明だったり、居所が分からなかったりする場合、手続きが進まないまま空き家が放置されてしまうことがあります。特に高齢の親族や疎遠な親戚が相続人である場合、このようなケースは珍しくありません。

法的には相続人がいるため、『相続人不存在』とはみなされませんが、実質的には相続手続きがストップしてしまいます。司法書士や専門家に依頼して調査を行う、家庭裁判所に管理人選任を申し立てるなどの対策が必要です。

相続人がいない空き家の管理責任は誰が負う？

相続人がいない空き家は、『誰が管理すべきなのか』が曖昧になりやすく、放置されやすい状況にあります。しかし、空き家の放置は景観の悪化や治安の悪化、災害リスクの増大にもつながるため、法律的な対応が求められます。

ここからは、相続人がいない空き家の管理責任は誰が負うのか、大きく3つに分けて解説します。

• 相続放棄後も一時的な管理義務が生じることがある
• 家庭裁判所が選任した相続財産管理人が空き家を管理する
• 相続人不在のまま手続きが進むと最終的に国庫に帰属する

空き家の放置によって近隣とのトラブルを引き起こさないためにも、適切な管理責任の所在を理解し、早めに手続きを進めることが大切です。以下で詳しく解説します。

相続放棄後も一時的な管理義務が生じることがある

相続放棄をした場合、その相続人は法律上『はじめから相続人ではなかった』とみなされます。しかし実務上は、次の管理者が決まるまでの間、一定の管理責任が生じることがあります。

放火や倒壊の危険がある状態を放置していた場合、近隣への損害が発生すると責任を問われる可能性もあるので注意が必要です。したがって、相続放棄をしてもすぐに手を引くのではなく、最低限の管理（施錠、草木の整備、簡易な補修など）は行う必要があります。空き家の管理については、弁護士や司法書士に相談することで、より適切な対応を取ることができるでしょう。

家庭裁判所が選任した相続財産管理人が空き家を管理する

相続人がいない、または相続放棄により不在となった場合、家庭裁判所に申し立てを行うことで『相続財産管理人』を選任してもらうことが可能です。この相続財産管理人は、空き家を含むすべての遺産を調査・管理し、債権者への弁済や財産の売却などを進めていきます。

管理人には弁護士などの専門家が任命されることが一般的で、空き家の売却によって得られた資金で税金や債務を整理することもあります。この制度は放置された空き家による近隣トラブルを防ぐと同時に、公平な財産処理を実現するための重要な手段です。

相続人不在のまま手続きが進むと最終的に国庫に帰属する

相続財産管理人が選任されても、債権者がいない、または相続財産を受け取るべき人が誰もいない場合、その財産は最終的に『国庫に帰属』します。これは、民法上に定められた手続きによって行われるもので、売却や清算を経ても財産が残ると、すべて国が引き取る形になります。

ただし、国庫に帰属させるまでには一定の期間と手続きが必要で、空き家の売却や処分も相続財産管理人が行います。管理されない空き家が放置されるのを防ぐ最後の手段として機能している制度です。売却して資産に変えるには、早めに手続きを進めることが重要です。

相続人がいない空き家の対処法

相続人がいない空き家は、放置すると倒壊リスクや固定資産税の無駄な支出、近隣住民とのトラブルなど、さまざまな問題を引き起こす可能性があります。所有者がいない状態でも、行政や第三者が介入し、空き家の管理や処分に関わることができる制度が用意されています。

ここでは、相続人不在の空き家に対する主な対処法をご紹介します。

• 家庭裁判所に『相続財産管理人』の選任を申し立てる
• 市区町村の空き家対策担当窓口に相談する
• 不動産会社に相談して売却や再活用を検討する

これらの選択肢を検討することで、空き家問題の早期解決や資産の有効活用につながります。以下で詳しく解説します。

家庭裁判所に『相続財産管理人』の選任を申し立てる

相続人がいない空き家の管理や処分を進めるには、家庭裁判所に『相続財産管理人』の選任を申し立てることが有効な手段です。相続財産管理人は、空き家を含む故人の遺産全体を調査・管理し、必要に応じて売却や清算を行う役割を担います。

申立人には利害関係人（隣人・債権者・行政など）も含まれるため、相続人でなくても手続き可能です。申立てには戸籍謄本や固定資産税評価証明書などの書類とともに、数万円の予納金が必要になります。

また、管理人が選任されることで、空き家の放置状態を回避し、適切な処理が進めることが可能です。長期化すればするほどコストがかさむ可能性があるため、早めの対応が推奨されます。

市区町村の空き家対策担当窓口に相談する

相続人がいない空き家について困った際は、市区町村に設置されている空き家対策の担当窓口に相談することが有効です。多くの自治体では空き家の管理や利活用についての支援制度を整備しており、専門の担当者が相談に応じてくれます。

自治体によっては、空き家バンクへの登録支援や、倒壊リスクのある建物に対する助成制度を用意しているところもあります。さらに、所有者不明土地問題に関するガイドラインをもとに、法的手続きや管理代行に関する情報提供も受けることが可能です。

空き家を放置してトラブル化する前に、まずは地域の行政窓口へ相談し、適切な対応方針を確認することが重要です。

不動産会社に相談して売却や再活用を検討する

相続人がいない空き家でも、適切な手続きを踏めば売却や再活用は十分に可能です。不動産会社に相談することで、物件の調査や査定、法的手続きのサポートを受けながら、売却や賃貸、リフォームによる利活用をすることができます。

特に相続財産管理人が選任された場合、売却は管理人の職務のひとつとして進められ、得られた資金は債務の支払いや国庫への帰属の前に整理されます。最近では空き家問題に特化した不動産会社も増えており、法的・実務的なノウハウを活かして柔軟な対応が期待できるでしょう。

地域に根ざした会社に相談すれば、地元のニーズを踏まえた活用方法を提案してもらえることも多いため、まずは相談してみることが解決の第一歩になります。

相続人がいない空き家を放置するリスクは？

相続人がいない空き家をそのまま放置していると、時間の経過とともにさまざまなリスクが発生します。所有者が不在のまま適切な管理が行われない状態が続けば、建物の劣化が進むだけでなく、周囲への悪影響や法的なトラブルを招く可能性もあります。とくに自治体によっては、空き家への対応を厳格化しているケースもあり、経済的・社会的な負担が生じることも。以下に主なリスクを紹介します。

• 倒壊や事故の危険が高まる
• 『特定空き家』として勧告・命令を受ける可能性がある
• 税金や解体費の負担が発生する

事前にリスクを把握して、早めの対応を検討することが重要です。

倒壊や事故の危険が高まる

管理されていない空き家は、老朽化が進行することで建物の構造が不安定になり、倒壊のリスクが高まります。台風や地震などの自然災害がきっかけで、屋根材や壁が落下し、通行人や近隣住宅に被害を及ぼす可能性もあるので注意が必要です。

また、空き家が犯罪や火災の温床になるケースも多く、放火や不審者の侵入といった問題も報告されています。所有者が不明な空き家でも、法的には管理責任が問われるケースがあり、事故が発生すれば行政から対応を求められることになるでしょう。万が一のトラブルを避けるためにも、放置せず、適切な管理や売却の検討を早めに進めることが大切です。

『特定空き家』として勧告・命令を受ける可能性がある

2015年に施行された『空家等対策特別措置法』により、危険性が高く衛生・景観面でも問題がある空き家は『特定空き家』に指定される可能性があります。特定空き家に認定されると、市区町村から改善の勧告や命令が下され、是正が行われない場合には、行政代執行として強制的に解体されるケースもあるので注意が必要です。

さらに、通常の住宅に適用される固定資産税の『住宅用地特例』も除外され、税負担が6倍になるなど、経済的なデメリットも発生します。したがって、放置を続けることで行政処分のリスクが高まるため、早めに相談窓口や不動産会社と連携し、対応策を講じることが大切です。

税金や解体費の負担が発生する

相続人がいない空き家であっても、土地・建物の名義が故人のまま残っている限り、固定資産税や都市計画税は毎年課税され続けます。しかも、空き家の状態が長引くと、建物の老朽化が進み、倒壊リスクなどから解体が必要になるケースも多くなるので注意が必要です。

解体には数十万円〜数百万円の費用がかかることもあり、相続放棄をしていたとしても、行政が代行で解体した後に費用を請求されるケースも報告されています。放置期間が長くなればなるほど、こうした費用や責任のリスクは増大するため、相続人がいない場合でも早期に手続きを進めることが、将来的な負担回避につながるでしょう。

リスクを避けて、空き家は早期売却するのがおすすめ！

空き家は放置するほど老朽化や雑草の繁茂、設備の劣化が進み、資産価値が下がってしまいます。また、倒壊や火災、不法侵入などのトラブルが発生するリスクも高まります。さらに、固定資産税や管理費の負担も継続的に発生するため、所有し続けるだけで経済的なデメリットが大きくなります。

こうしたリスクを回避するためには、できるだけ早い段階で売却を検討することが賢明です。早期に行動することで、状態が良いうちに買い手が見つかりやすく、スムーズな売却につながる可能性も高まります。

相続人がいない空き家を売却するメリット

相続人がいない空き家は、誰も管理しないまま放置されることで、さまざまなリスクや負担が発生します。近隣トラブルや法的責任、経済的損失などを避けるためにも、早期に売却を検討することがおすすめです。

ここからは、相続人がいない空き家を売却するメリットについて解説します。

• 放置によるリスクを回避できる
• 維持費や固定資産税の負担をなくせる
• 国庫帰属前に資産として活用できる

以下で詳しく解説します。

放置によるリスクを回避できる

空き家は長期間放置すると、倒壊や火災、不法侵入などのリスクが高まります。特に老朽化が進んだ建物は、近隣への被害や行政指導の対象となる可能性もあります。『特定空き家』に指定されると、固定資産税の優遇措置がなくなり、解体や改善命令を受けることも。こうしたリスクを未然に防ぐためには、空き家の状態が悪化する前に売却し、他者に活用してもらうことが重要です。

売却によって管理責任を手放すことができ、安全面や法的トラブルから解放されるというメリットがあります。

維持費や固定資産税の負担をなくせる

空き家を所有している限り、毎年の固定資産税や、庭の手入れ・防犯対策・火災保険などの維持管理費がかかり続けます。使用していない物件にかかるこれらのコストは、長期的に見ると大きな負担となります。

しかし、売却することで、これらの経済的負担から解放され、他の目的にお金を使うことができます。また、空き家を所有していることで将来的に発生する修繕費や倒壊による損害賠償リスクを考慮しても、早めの売却は費用対効果の高い選択と言えるでしょう。

国庫帰属前に資産として活用できる

相続人がいない空き家は、最終的に国庫へ帰属することになりますが、その前に売却することで資産として活用できるチャンスがあります。家庭裁判所を通じて相続財産管理人が選任されると、空き家の売却や換価処分が行われ、売却代金は債務や費用に充てられたうえで残金が国庫に納められます。

しかし、管理人が選任される前に不動産会社などに相談し、自ら手続きを進めることで、売却収益の一部を活用できる場合もあります。国の管理下に置かれる前に資産処分を検討することで、より柔軟な活用が可能となるでしょう。

空き家の売却は信頼できる不動産会社に相談しよう！

空き家の売却を成功させるには、信頼できる不動産会社に相談することが非常に重要です。空き家は通常の住宅と異なり、老朽化・相続・境界問題など独自の課題を抱えていることが多く、専門的な知識と実績を持つ担当者でなければ、的確な対応が難しくなります。

信頼できる不動産会社であれば、適切な査定から販売戦略の立案、内見対応、契約手続きまで一貫してサポートしてくれます。また、空き家の活用方法や、補助金・税金対策についても幅広くアドバイスが受けられるため、不安なく売却を進めることが可能です。

特に空き家に強い地域密着型の不動産会社を選べば、買い手とのマッチングもスムーズに進みやすくなります。

西多摩地区でおすすめの不動産会社3選

西多摩地区で空き家の売却を検討している方にとって、信頼できる不動産会社を選ぶことは非常に重要です。地域に精通している会社であれば、地元の相場や買い手ニーズを熟知しており、より効果的な売却戦略を提案してくれます。

ここでは、西多摩エリアで実績が豊富で信頼されている不動産会社を3社ご紹介します。

• 株式会社山一ホーム
• 株式会社コスモホーム
• センチュリー21ウイングホーム

それぞれの会社が持つ強みを知ることで、自分に合ったパートナーを見つけやすくなるでしょう。以下で詳しく解説します。

株式会社山一ホーム

株式会社山一ホームは、羽村市・青梅市・福生市・あきる野市を中心に不動産の売買・仲介・開発事業を展開する地域密着型の総合不動産会社です。

創業から38年以上の実績があり、地元の信頼も厚い会社です。特に注目すべきは、土地買取や自社分譲開発にも対応できる資本力と柔軟性。空き家の売却相談にも積極的で、状況に応じて買取やリフォーム提案など、多角的なサポートが可能です。

また、無料送迎や年中無休の営業体制といったサービス面も充実しており、忙しい方でも安心して相談できます。西多摩で確かな実績を持つ企業を探している方にとって、非常に頼りになる不動産会社です。

株式会社コスモホーム

株式会社コスモホームは、羽村市を拠点に青梅市・福生市など西多摩エリアで不動産売買や空き家の活用を支援する地域密着型の不動産会社です。

特に空き家や中古住宅の売却サポートに力を入れており、単なる査定や仲介にとどまらず、必要に応じてリフォーム提案や活用アドバイスも提供しています。

公式サイトでは『不動産お悩み解決コラム』を公開し、初心者にもわかりやすい情報発信を継続中。店舗にはキッズスペースも完備されており、家族での来店にも対応。査定から売却後のアフターサービスまで一貫した対応が可能な体制を整えており、誠実な姿勢と地元目線のサポートに定評があります。

空き家売却に不安がある方にとって、安心して相談できる会社です。

センチュリー21ウイングホーム

センチュリー21ウイングホームは、青梅市を中心に展開している不動産会社で、全国規模のブランド力と地域密着のきめ細やかな対応を併せ持つことが特長です。

全国ネットワークを持つセンチュリー21加盟店としての信頼性と、地域密着型ならではの柔軟な対応を両立。空き家の売却や相続、住み替えといった相談にも対応しており、丁寧な査定と提案力に定評があります。

ホームページでは豊富な物件情報のほか、地元の情報も積極的に発信。売主・買主双方に寄り添う姿勢と、リフォーム・建築会社との連携によるトータルサポート体制も魅力のひとつです。西多摩エリアで早期売却を目指す方、地域の特性に詳しい会社に相談したい方には心強い選択肢です。

まとめ

本記事では、相続人がいない空き家の実態や放置リスク、対処法、不動産会社選びのポイントについて解説しました。所有者が不明のまま放置された空き家は、倒壊・火災・税金・近隣トラブルといったさまざまなリスクを伴います。

早期に家庭裁判所や自治体、不動産会社に相談することで、売却や再活用へと進める道が開けます。特に空き家売却の実績がある地域密着型の不動産会社に依頼すれば、スムーズかつ安心な取引が可能です。放置せず、今すぐ行動を起こしましょう。