空き家の相続税の計算方法を徹底解説！相続税を抑える方法や空き家を売却する際の注意点も解説

空き家を相続する際、相続税がどのくらいかかるのか気になっている方は、多いのではないでしょうか。空き家の相続税は建物と土地の両方にかかります。

相続税の計算方法を把握していないと、空き家を相続した後に相続税で困る可能性が高いです。そこでこの記事では、空き家の相続税の計算方法や空き家を売却する際の注意点について解説します。

空き家の相続税について詳しく知るためにも、この記事をチェックしてみてください。

なお、以下では西多摩地区でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。

空き家の相続税の計算方法

空き家の相続税の計算方法は建物と土地で異なります。正しい計算方法を把握するためにも、それぞれの相続税の計算方法を紹介します。

建物の相続税の計算方法

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額を基に計算されます。具体的には、固定資産税評価額に1.0を乗じることで算出できます。

• 相続税＝固定資産税評価額×1.0

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の場合、相続税も1,000万円です。ただし、小規模宅地等の特例などの特例制度を利用することで、相続税評価額を減額できる場合があります。

土地の相続税の計算方法

相続税額は、土地の評価額に基づいて計算されます。土地の評価額は、路線価方式または倍率方式で計算されます。

路線価方式は、路線価に基づいて土地の評価額を計算する方法です。倍率方式は、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて土地の評価額を計算する方法です。

どちらかの評価額を基に、相続税の課税対象となる遺産総額を計算します。遺産総額から基礎控除額を差し引いた金額が、課税遺産総額です。

相続税は、課税遺産総額に税率を乗じて計算します。税率は、課税遺産総額に応じて変動します。

空き家の相続税を抑えるなら売却が最適

空き家の相続税を抑えるなら売却が最適でしょう。ただし、相続前の売却と相続後の売却では、利用できる特例が異なります。

【相続前】空き家を売却する際に利用できる特例

被相続人が生きている相続前に、財産整理で家を売却する際、居住用財産3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。居住用財産3,000万円の特別控除とは、マイホーム（居住用財産）を売却した際に、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

マイホームの買い替えや住み替えを促進し、個人の住宅取得を支援することを目的としています。居住用財産3,000万円の特別控除を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

• 売却した物件が自身の居住用財産であること
• 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
• 売却した年の前年および前々年にこの特例やマイホームの買い替え特例などを受けていないこと
• 親子や夫婦など特別な関係のある人への売却でないこと

また、売却した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をしなければなりません。特例を利用することで、譲渡所得税を大幅に軽減できます。

相続税も現金になるため、相続税の支払いで困ることはないでしょう。

【相続後】空き家を売却する際に利用できる特例

相続した空き家を売却した場合、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除は、相続によって取得した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるというものです。

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を利用するには、以下を満たす必要があります。

• 被相続人が亡くなるまで1人で空き家に居住していたこと
• 1981年5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物であること
• 相続時から売却時まで、事業や貸付、居住の用に供されていないこと
• 相続により土地及び家屋の両方を取得すること
• 相続開始から3年以内に売却すること

条件を満たす場合は空き家を売却する際に、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を利用しましょう。

空き家を売却する際の注意点

空き家を売却する際の注意点は以下の3つです。

• 相続する人全員の許可が必要
• 不動産会社の査定を1社のみにしない
• 勝手にリフォームをしない

それぞれの注意点を把握して、空き家の売却で失敗しないようにしましょう。

相続する人全員の許可が必要

空き家を売却する際には、相続人全員の許可が必須となるケースがあります。空き家が故人の遺産として相続される場合、所有権が相続人全員に共有されるためです。

一部でも反対する相続人がいる場合、売却は成立しません。相続人間で遺産分割協議をおこない、全員が合意する必要があります。

遺産分割協議では、空き家の取り扱いだけでなく、他の遺産についても話し合い、分割方法を決定します。協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てることも可能です。

しかし、裁判所の手続きは時間と費用がかかるため、できる限り相続人間で合意を目指すことが望ましいです。

不動産会社の査定を1社のみにしない

空き家を売却する際、不動産会社の査定を1社だけに依頼するのは避けるべきです。1社だけの査定では、価格が本当に適正なのか判断が難しい場合があります。

不動産会社によって査定基準や得意とする物件の種類が異なるため、査定額に差が出ることは珍しくありません。複数の査定結果を比較することで、物件の強みや弱みを客観的に把握できます。

また、不動産会社の担当者とのやり取りを通して、信頼できるパートナーを見つけることも重要です。査定を依頼する際には、物件の情報をできるだけ詳しく伝え、査定根拠の説明を求めるようにしましょう。

勝手にリフォームをしない

自己判断でのリフォームは、売却を難しくしてしまう可能性が高いです。買主はそれぞれ理想とする住まいの形を持っているため、リフォーム済みの空き家が必ずしも買主のニーズに合致するとは限りません。

買主によっては、「自分でリフォームしたかった」「リフォームのテイストが好みではない」と感じる場合もあります。また、リフォーム費用を上乗せして売却しようとしても、買主が金額に納得するとは限りません。

場合によっては、リフォーム費用をかけた分、売却価格が高くなりすぎてしまい、売却が長期化する可能性も考えられます。空き家を売却する際は、自己判断でリフォームするのではなく、不動産会社の担当者に相談しましょう。

買主のニーズや市場の動向を踏まえた上で、リフォームの必要性を検討することが大切です。

西多摩地域の空き家売却でおすすめな会社3選

西多摩地域の空き家売却でおすすめな会社は以下3社です。

• 山一ホーム
• 株式会社コスモホーム
• センチュリー21ウイングホーム

それぞれの特徴を把握して、自分にどの不動産会社が合っているかの参考にしてみてください。

山一ホーム

山一ホームは、地域密着型の不動産会社として、西多摩地域における豊富な売却実績と高い専門性を誇る不動産会社です。長年の経験で培われたノウハウと地域ネットワークを活かし、お客様の不動産売却を全力でサポートしてくれます。

不動産売却のプロが、物件の査定から売却戦略の立案、契約、引き渡しまで、きめ細やかなサポートをしてくれるため、安心して売却を任せられます。地域に根差した不動産会社だからこそ、地域の特性や相場を熟知しており、適正な売却価格を提案してくれるでしょう。

株式会社コスモホーム

コスモホームは、長年西多摩地域に根差し、地域特性を熟知したプロフェッショナルが揃っている不動産会社です。地域の相場やニーズに合わせた的確な売却戦略を提案してくれます。

コスモホームは、戸建てやマンションはもちろん、土地や事業用不動産など、幅広い物件の売却に対応しています。相続や住み替えなど、さまざまな事情にも柔軟に対応しているため、安心して相談できるのがポイントです。

センチュリー21ウイングホーム

センチュリー21ウイングホームは、地域密着型の強みを生かし、西多摩エリアの不動産市場に精通したスタッフが売却を全力でサポートしてくれます。長年の経験と実績に基づいた的確な査定で、不動産の価値を最大限に引き出してくれるのがポイントです。

センチュリー21のネットワークを活用し、幅広い購入希望者へアプローチしてくれるため、早期の売却を目指せるでしょう。売却後の税金や法律に関する相談にも、専門家が丁寧に対応してくれるため安心です。

まとめ

空き家の相続税は建物と土地それぞれ計算方法が違います。どちらにも相続税がかかると覚えておきましょう。

また、相続税の支払いが困難な場合は、被相続人が死亡する前に家を売却しておくのが最適です。現金で相続できるため、相続税の支払いで困らないでしょう。

この記事を参考にして、空き家の相続税で困らないように戦略を立ててみてください。