空き家の売却は所有者にとって大きな決断です。長年使用されていない物件を売却する際には、一般的な不動産売却とは異なる注意点やリスクが存在します。適切な準備を怠ると、予想外の費用発生やトラブルに発展することもあるため、事前の知識が非常に重要となります。
本記事では、空き家の売却をする際の注意点や売却にかかる費用と税金の落とし穴、よくあるトラブルと回避策について解説しました。空き家の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
なお、以下では西多摩地区でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。
空き家の売却をする際の注意点4選！
空き家を売却する際には、通常の不動産売却とは異なる独特の注意点があります。長期間放置された物件特有の問題が潜んでいるケースが多く、事前の確認を怠ると売却が円滑に進まないことがあります。
ここからは、空き家の売却をする際の注意点4選を紹介します。
これらの注意点について、以下で詳しく解説します。
所有権・相続登記は済んでいるか
空き家売却の最初の関門となるのが、所有権の確認と相続登記の問題です。親や祖父母から相続した空き家の場合、相続登記が完了していないケースが多々あります。登記簿上の所有者と実際の所有者が異なる状態では、売却手続きを進めることができません。
さらに、複数の相続人がいる場合は全員の同意が必要となり、一人でも反対すると売却が困難になります。
したがって、売却を考える際は、まず登記簿謄本を取得して所有者を確認し、必要に応じて相続登記を完了させることが不可欠です。放置すると売却のタイミングを逃したり、特定空き家に指定されるリスクも高まります。
土地の境界は確定しているか
空き家売却で意外に多い問題が、土地の境界が不明確であるケースです。特に古い物件では、公図と実測が一致しない、隣地との境界を示す杭や表示がない、あるいは隣地所有者との間で境界について合意されていない状況があります。
境界が確定していない土地は、実は正確な面積が確定できず、売買契約後にトラブルになるリスクが高まります。境界確定には隣地所有者全員の立ち会いと合意が必要で、これに応じてもらえないケースもあるため、売却前に『境界確定測量』を実施しておくことが望ましいです。
隣地との境界争いは長期化すると、売却自体が何年も延期されることもあるため、早めの対応が重要です。
空き家はそのまま売るか・解体するか
空き家売却において悩ましい問題のひとつが、建物をそのまま売却するか、解体して更地で売却するかという選択です。この判断は物件の状態や立地によって大きく異なります。
築年数が新しく、状態が良好な物件であれば、そのまま売却する方が高額で売れる可能性があります。一方、老朽化が進み、リフォームに多額の費用がかかる場合や、立地が良く更地としての需要が高い場合は、解体して売却した方が有利なケースもあります。
不動産会社に相談して、物件の状態や地域の需要を踏まえた最適な選択をすることが重要です。
特定空き家に指定されるリスクはないか
空き家を長期間放置すると、『特定空き家』に指定されるリスクが高まります。特定空き家とは、倒壊等著しく保安上危険な状態、著しく衛生上有害な状態、適切な管理が行われていないことで景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態にある空き家のことです。
この指定を受けると、行政から修繕や解体などの指導・勧告・命令を受け、従わない場合は罰金が科されることもあります。また、特定空き家に指定されると住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税負担が最大で6倍になることもあります。
したがって、空き家を売却しない場合でも、定期的な点検や修繕、清掃といった最低限の管理は必要です。売却を検討している場合は、特定空き家指定前に早めに売却することをおすすめします。
空き家売却時にかかる費用と税金の落とし穴
空き家を売却する際には、想定以上の費用や税金がかかることがあります。これらを事前に把握しておかないと、売却後に「こんなはずではなかった」と後悔する可能性があります。
ここからは、空き家売却時にかかる費用と税金の落とし穴について解説します。
以下で詳しく解説します。
売却にかかる諸費用
空き家売却時には様々な諸費用が発生します。空き家を売却する際に発生する主な費用を、以下の表にまとめました。
| 費用項目 | 内容 | 費用相場 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う手数料（売却価格の3%＋6万円＋税） | 売却価格の約3.3% |
| 登記費用 | 抵当権抹消や名義変更にかかる費用 | 1～5万円 |
| 測量費用 | 土地の境界を明確にするための測量費 | 30～80万円 |
| 解体費用 | 建物を解体する場合にかかる費用 | 100～300万円 |
| ハウスクリーニング費用 | 内装や外装の清掃・修繕費 | 5～20万円 |
| リフォーム費用 | 必要に応じて修繕やリフォームを行う費用 | 10～200万円 |
| 譲渡所得税 | 売却益に対する所得税と住民税 | 売却益の約20%（短期譲渡は39%） |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る印紙代 | 1～6万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 売却するまでの期間にかかる税金 | 年間数万円～数十万円 |
| 司法書士費用 | 登記手続きを依頼する場合の報酬 | 5～10万円 |
| その他諸費用 | 郵送費・交通費などの細かい費用 | 数千円～数万円 |
費用は物件の状態や地域によって異なります。売却前に必要な費用を確認し、適切な準備を行うことが大切です。
売却益が出ると譲渡所得税が発生する
空き家を売却して利益が出ると、譲渡所得税が発生します。これは、不動産を売却した際の利益（譲渡所得）にかかる税金で、売却価格から取得費（購入費用やリフォーム費用）と譲渡費用（仲介手数料や登記費用など）を差し引いた金額が課税対象になります。
譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下なら39.63%（短期譲渡）、5年を超えると20.315%（長期譲渡）と異なります。長期間保有したほうが税負担が軽くなるため、売却のタイミングを慎重に検討することが重要です。
また、3,000万円特別控除などの特例を利用できる場合もあるため、事前に適用条件を確認し、税負担を抑える工夫をすることが大切です。税金計算や申告手続きが必要になるため、売却前に税理士や専門家に相談すると安心でしょう。
空き家売却でよくあるトラブルと回避策
空き家売却では様々なトラブルが発生することがあります。これらのトラブルは、事前の知識と適切な対策によって回避できるケースも多いです。
ここでは、空き家売却でよくあるトラブルと回避策について解説します。
以下で詳しく解説します。
予想より安い価格を提示される
空き家を売却する際、想定よりも低い価格を提示されることは珍しくありません。その要因として、長期間放置された空き家は劣化が進みやすく、シロアリ被害や雨漏り、設備の故障などが価格の下落につながることが挙げられます。
また、家財道具がそのまま残されている、庭の手入れが不十分といった状態では、買主の印象が悪くなり、値引きを求められやすくなります。さらに、近隣トラブルや周辺環境の悪化なども価格に影響を及ぼすでしょう。
適正な価格で売却するためには、事前に複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握することが重要です。
契約後にトラブルが発生する
空き家の売却後、契約後に思わぬトラブルが発生することもあります。特に、買主から『説明と異なる』『隠れた瑕疵（かし）があった』などのクレームが寄せられるケースが代表的です。
空き家は長期間使用されていないため、売主自身が気づいていない問題（雨漏り、配管の詰まり、シロアリ被害など）が潜んでいることがあります。また、境界が不明確な場合、引き渡し後に隣地との境界トラブルに発展することもあります。
こうした問題を防ぐには、売却前に建物状況調査を実施し、物件の状態を正確に把握することが大切です。さらに、契約時には重要事項説明書や告知書にできる限り詳細な情報を記載し、買主に対して正確な情報提供を行うことで、契約後のトラブルを回避しやすくなります。
空き家の売却後に税金や費用が発生し、後悔する
空き家を売却した後、想定外の税金や費用が発生し、後悔するケースが少なくありません。特に、譲渡所得税の計算を誤ると、納税額が大幅に増えてしまうことがあります。取得費や譲渡費用を適切に計算していなかったり、特例の適用条件を満たしていると思っていたのに実際には対象外だったりすると、想定外の高額な税金を支払う必要が生じる可能性があります。
また、住宅ローンが残っている場合、完済に伴う一括返済手数料などが発生することも見落とされがちです。これらのトラブルを回避するためには、売却前に税理士や不動産の専門家に相談し、発生する可能性のある税金や費用を正確に把握しておくことが重要です。
空き家を売却するなら不動産会社選びが重要！
空き家の売却を成功させるためには、適切な不動産会社選びが非常に重要です。一般的な不動産とは異なる空き家特有の問題（相続、境界、劣化状態など）に精通している会社を選ぶことで、多くのトラブルを未然に防ぐことができます。
良い不動産会社は単に高値での売却だけでなく、税金対策や各種手続きのサポート、適切なアドバイスを提供してくれます。特に地元密着型の不動産会社は、地域の特性や需要を熟知しているため、適正価格での売却が期待できるでしょう。
また、空き家の売却実績が豊富な会社を選ぶことも重要です。複数の不動産会社に相談し、担当者の対応や提案内容、査定価格の根拠などを比較検討したうえで決定することをおすすめします。
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| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社山一ホーム |
| 所在地 | 東京都福生市加美平2丁目14−1 |
| 設立年月日 | 昭和61年3月13日 |
| 公式サイト | https://www.yama1-home.com/ |
株式会社山一ホームは、東京都福生市に本社を構え、羽村市、青梅市、福生市、あきる野市など西多摩エリアを中心に不動産事業を展開する地域密着型企業です。
昭和61年の設立以来、38年以上にわたり、土地や新築一戸建て、マンションなどの売買仲介や自社ブランド『グレースコート』シリーズの開発分譲を手掛け、2000棟以上の販売実績を誇ります。
不動産の売却を検討されている方は、豊富な実績と地域特性を熟知した山一ホームに相談してみてはいかがでしょうか。
なお、以下の記事では山一ホームの口コミ・評判を詳しく解説しているので、あわせて参考にしてください。
まとめ
空き家の売却には、通常の不動産取引以上に多くの注意点やリスクが伴います。特に所有権・相続登記の確認、土地の境界確定、建物の状態判断、特定空き家指定リスクは、売却を進めるうえで重要なポイントです。
また、売却時には仲介手数料や登記費用、税金などの諸費用が発生するため、事前に把握しておく必要があります。
さらに、売却後にトラブルを避けるためには、物件の状況を正しく把握し、適切な情報を買主に伝えることが重要です。空き家は放置すると価値が下がり、維持費もかかるため、早めに売却を検討し、計画的に進めることが成功の鍵となります。
