住宅を購入する際、多くの人が住宅ローンを利用します。しかし、ライフスタイルの変化や経済状況の変化などにより、住宅ローンが残っている状態で家を売却しなければならないケースも出てくるものです。
住宅ローンが残っていても家は売却できますが、いくつかの注意点があります。注意点を理解しておかないと、希望通りの売却ができないかもしれません。
そこでこの記事では、住宅ローンが残っている不動産を売却する際のパターン、オーバーローンについて、そして売却を成功させるためのステップを詳しく解説していきます。住宅ローンが残っている状態で、不動産売却を検討している方は、ぜひ最後までお読みください。
なお、以下では西多摩地区でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。
住宅ローン残りの不動産を売却する2つのパターン
住宅ローンが残っている家を売る場合は、原則として住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。完済する資金がない場合は、売却と同時に売却益から住宅ローン残債を完済する手続きをしなければなりません。
住宅ローン残高と売却価格の関係によって、大きく2つのパターンに分けられます。
それぞれを詳しくみていきましょう。
アンダーローンで完済できる場合
「アンダーローン」とは、住宅ローンの残高よりも家の売却金額が上回っている状態です。たとえば、住宅ローンの残高が2,000万円で、家を3,000万円で売却できたとしましょう。この場合、1,000万円の売却益が出ます。
この売却益から住宅ローン残高の2,000万円を完済し、残りの1,000万円は自由に使うことができるのです。アンダーローンの場合の手続きの流れは、次のとおりです。
- 不動産会社に相談する
- 不動産と媒介契約を結び、売却活動を行う
- 購入者が見つかったら売買契約を締結する
- 売却代金からローンを完済する
- 住宅ローンを完済したら、抵当権を抹消する
- 物件の引き渡し
アンダーローンの場合は、手続きがスムーズに進むことが特徴です。
オーバーローン完済できない場合
オーバーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回っている状態を指します。不動産を売却しても住宅ローンを完済できない状況です。
たとえば、住宅ローンの残高が3,000万円で、家を2,000万円で売却した場合、1,000万円の不足が生じます。この場合、手続きが複雑になるため、早めに不動産会社に相談することをおすすめします。
オーバーローンで不動産を売却する方法
ここでは、オーバーローンの場合の具体的な売却方法をみていきましょう。オーバーローンで家を売る場合は、以下のいずれかの方法をとらなくてはいけません。
それぞれの内容を詳しく解説していきます。
金融機関の合意を得て「任意売却」をする
任意売却とは、債権者（金融機関）の合意を得て、市場価格で不動産を売却する方法です。住宅ローンを滞納している、または滞納する可能性が高い場合に、金融機関と交渉して任意売却を進めることになります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・市場価格で売却できる ・自分の意思で売却活動を進められる ・近隣住民に知られにくい | ・金融機関の合意が必要 ・売却までに時間がかかる場合がある ・残債が残る場合は、引き続き返済義務がある |
もう一つの方法（競売）と違い、裁判所が関与しないため、近隣住民に知られずに売却できる点はメリットです。ただし、金融機関は必ず「任意売却」に応じてくれるわけではありません。
交渉に時間がかかることや、同意してくれない場合は他の方法で売却する必要があります。
裁判所を通して「競売」する
競売とは、裁判所を通して不動産を強制的に売却する方法です。住宅ローンを滞納し、任意売却もできない場合、最終的に競売にかけられることになります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・手続きが比較的簡単 | ・売却価格が低くなる ・近隣住民に知られてしまう可能性がある ・自分の意志で売却活動を進められない |
この方法では、裁判官が手続きを進めていきます。手続きは比較的簡単になりますが、市場価値より低い価格で売却されることが多くなります。そのため、残債が多く残ってしまうかもしれません。
また、売却価格や売却時期を自分で決められない点もデメリットとなるでしょう。
残債を一括返済する
自己資金や親族からの援助などで、残債を一括返済する方法です。一括返済できれば、通常の売却と同じように手続きを進められます。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・通常の売却と同じように手続きを進められる ・金融機関との交渉が不要 | ・多額の資金が必要 |
抵当権を抹消してから売却できるため、スムーズに手続きを進められるのが最大のメリットです。しかし、残債額が多いほど多額の資金が必要となることから、現実的ではない方法だといえます。
オーバーローンが発生する要因
住宅ローンの残高が、物件価格を上回ってしまう状態はなぜ発生するのでしょうか。考えられる主な要因は以下の3つです。
それぞれの内容を詳しく解説していきます。
物件価格の下落
不動産の価格は、需要と供給のバランスや経済状況、周辺環境の変化などさまざまな要因によって変動します。購入時よりも物件価格が下落した場合、売却時にオーバーローンが発生する可能性があります。
物件価格の下落が起きる理由は以下のようなものです。
- 不況や金融危機による経済状況の悪化
- 周辺環境の変化
- 建物の老朽化
- 地震や洪水など震災のリスク
経済状況の悪化で不動産市場が冷え込むことや、近隣に悪臭を発生させる施設が建設されることなども、物件下落の要因となります。とくに洪水の災害リスクが上がった地域などでは、物件価格が下落する傾向があるため注意が必要です。
住宅ローン借入時の問題
住宅ローン借入時に、無理な返済計画を立ててしまった場合も、オーバーローンが発生しやすくなります。たとえば以下のような問題点があります。
- 借入額が多すぎる
- 返済期間が長すぎる
- 変動金利型ローンを選択している
営業の口車に乗せられ、収入に見合わない高額なローンを組んでしまう方も少なくありません。こういった場合も返済が負担になり、将来的にオーバーローンになるリスクが高まります。
また、返済期間が長くなると総返済額が増え、金利上昇リスクも高まります。とくに変動金利型ローンを選択している場合、金利上昇時に返済額が増加し、返済が困難になることもあるでしょう。
短期間での売却
住宅ローンを借り入れてから数年以内に転勤や離婚などで売却する場合、ローン残高がまだ大きく残っていることが多いでしょう。
そのため、オーバーローンになりやすいという特徴があります。一般的に、住宅ローンの返済初期は元金よりも利息の支払いが多いものです。短期間で売却すると元金の減りが少なく、残債が多くなってしまいます。
住宅ローンが残った不動産売却を成功させるための3ステップ
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、以下の3つのステップを踏むことで、スムーズかつ有利に売却を進められるでしょう。
それぞれのステップごとに注意点やポイントを解説していきます。
ステップ1：不動産会社に相談する
住宅ローンが残っている状態での不動産売却は、通常の売却とは異なる点が多く、専門的な知識が必要です。まずは、不動産会社に相談して現状を把握してもらい、適切なアドバイスを受けることが重要です。
不動産会社を選ぶ際は、以下のポイントを参考にしてください。
住宅ローンが残った売却に詳しい不動産会社に依頼する
住宅ローンが残っている不動産の売却に精通した不動産会社であれば、オーバーローンや任意売却などの専門知識も豊富です。
状況に応じた適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。必ず、実績や経験が豊富な会社を選ぶようにしましょう。
口コミや評判も参考にする
インターネットの口コミサイトなどを参考に、信頼できる不動産会社を選びましょう。対応の丁寧さや、親身になって相談に乗ってくれるかなども重要なポイントです。具体的な相談内容としては、以下の項目が挙げられます。
- 物件の査定
- 売却方法の選定
- 必要書類の確認
- 売却にかかる費用
- 税金に関するアドバイス
不動産会社選びは、不動産売却を進める上で非常に重要なポイントです。信頼できる不動産会社を見極め、依頼するようにしましょう。
ステップ2：売却方法を決める
不動産会社と相談し、自分の状況に合った売却方法を決定します。主な売却方法には、以下の3つがあります。
- 仲介
- 買取
- 任意売却
仲介は、買主を見つけて売買契約を結ぶ一般的な方法です。しかし、オーバーローンでは売却価格がローン残債に満たないため、抵当権を抹消できず、この方法での売却はできません。
買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。不動産会社はリスクを負うため、市場価格よりも低い価格での買取となることが多いです。
オーバーローンだとさらに買取価格は低くなりやすく、残債が多く残ってしまう可能性があります。ただし、売却が早く、確実に完了するという点は大きなメリットです。
任意売却は、債権者（金融機関）の合意を得て、市場価格で不動産を売却する方法です。仲介と似ていますが、オーバーローンの場合でも売却できる点が異なります。
任意売却は、市場価格での売却が可能で、競売よりも高値で売却できる可能性が高いという点がメリットです。しかし、金融機関の合意が必要で、売却までに時間がかかる場合があるというデメリットもあります。
不動産会社に相談をすれば、状況にあわせて適切な方法を提示してくれるはずです。
ステップ3：不動産会社と売却活動を進める
売却方法が決まったら、不動産会社と協力して売却活動を進めていきます。一般的な売却活動の流れは次のとおりです。
- 物件の査定
- 販売活動
- 内覧
- 価格交渉
- 売買契約
- ローン残債の返済
- 抵当権の抹消
- 引き渡し
売却活動中は、不動産会社と密に連絡を取り合い、進捗状況を把握しておくことが大切です。住宅ローンが残っている不動産の売却は、複雑な手続きや専門知識が必要となります。
不動産会社に相談し、サポートを受けることでスムーズに売却を進められるでしょう。
住宅ローンが残った不動産売却は「山一ホーム」にご相談ください
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 社名 | 株式会社山一ホーム |
| 住所 | 東京都福生市加美平2丁目14-1 |
| 設立 | 昭和61年3月13日 |
| 資本金 | 88,000,000円 |
| 電話番号 | 0120-727-444 |
| 公式サイト | https://www.yama1-home.com/?act=sell_top |
山一ホームは、西多摩エリアで38年の実績を持つ、地域密着型の不動産会社です。
山一ホームの魅力は以下のとおりです。
- 任意売却・競売など、あらゆる状況に対応
- 近隣に知られずに売却できるよう、秘密厳守で対応
- お客様のご要望に寄り添い、丁寧なコンサルティング
- スピーディーな売却活動で、お客様の不安を解消
- 売却完了まで、専門スタッフがしっかりサポート
まずは無料相談を予約してみましょう。
なお、以下の記事では山一ホームの口コミ・評判を詳しく解説しているので、あわせて参考にしてください。
まとめ
本記事では、住宅ローンが残っている状態での不動産売却について解説しました。住宅ローンが残っていても、家を売ることは可能です。重要なのは、早めに専門家である不動産会社に相談することに尽きます。
山一ホームは、地域密着で38年の実績を持つ不動産会社です。「すぐに売りたい」「できるだけ高額で売りたい」という要望に寄り添い、最適な方法を提案してくれます。
住宅ローン残りの不動産売却でお悩みなら、「山一ホーム」に相談してみましょう。
本記事が、あなたのお役に立てれば幸いです。
