リースバックとは？仕組みとリスク、リバースモーゲージの違いまで紹介

老後の生活資金に不安を感じている方にとって、自宅を活用した資金調達は魅力的な選択肢の一つです。住み慣れた自宅に住み続けながら資金を得られるリースバックは、注目を集める方法として知られています。

• 自宅を売却しても居住を継続できる
• まとまった資金を一括で受け取れる
• 将来の家賃上昇などのリスクがある

この記事では、リースバックの基本的な仕組みからリスク、契約時の注意点まで、実例を交えて詳しく解説します。老後の資金計画に向けた判断材料として、ぜひご活用ください。

なお、以下では西多摩地区でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。

リースバックとは？

リースバックは、自宅を売却しても住み続けられる資金調達の選択肢です。物件の所有権は買主に移りますが、売主は賃借人として居住を継続できます。

売却代金を一括で受け取り、毎月の家賃を支払う仕組みです。契約から入居までの具体的な流れと、賃料相場や支払い方法まで、基本的な仕組みを詳しく解説します。

リースバックとは？資金調達の基本的な仕組み

リースバックとは、自宅を売却しながらも、その物件に住み続けることができる不動産取引の方法です。売主は物件を手放す代わりに、一括で売却代金を受け取ることができます。

売却後は、買主と賃貸借契約を結ぶことで、賃借人として引き続き居住することが可能です。毎月の賃料を支払いながら、これまでと変わらない生活を続けられる点が特徴的です。以下が、リースバックの基本的な取引の流れです。

取引ステップ	具体的な内容
売買契約	物件の所有権を買主に移転
賃貸借契約	売主が賃借人として入居継続
資金の流れ	売却代金の受取と月額賃料の支払

この仕組みは、住宅ローンの返済に困っている方や、まとまった資金が必要な方にとって、有効な選択肢となります。自宅を売却することで必要な資金を確保しつつ、住み慣れた環境での生活を維持できます。

契約から入居までの手続きの流れ

リースバック取引の手続きは、通常の不動産売買に賃貸借契約が加わる形で進められます。まずは売主側が希望する売却価格と賃料を提示し、買主との価格交渉を行います。双方の条件が合意に達したら、売買契約と賃貸借契約を同時に締結することになります。

不動産会社は契約締結後、宅建業法に基づく重要事項説明を実施します。物件の引き渡しまでの間に、所有権移転登記に必要な書類や賃貸借契約に関する書類の準備を進めていきます。

手続きの流れ	必要な対応
契約前	売却価格・賃料の価格交渉、物件調査
契約時	売買契約・賃貸借契約の締結、手付金の授受
引き渡し時	残代金決済、物件の引き渡し、賃貸借開始

引き渡し日には、売買代金の決済と鍵の受け渡しが行われます。この時点で所有権は買主に移転し、売主は賃借人として入居を開始します。以降は賃貸借契約に基づき、毎月の賃料支払いが発生します。

家賃設定の相場と支払い方法

リースバックにおける賃料は、売却価格の0.4〜0.6%程度が一般的な相場となっています。たとえば3,000万円で売却した場合、月額賃料は12〜18万円の範囲で設定されることが多いでしょう。

賃料は物件の立地条件や築年数、設備の状態などの要因によって変動します。一般的な賃貸物件と同様、物件価値が高いほど賃料も高くなる傾向にあります。

項目	相場・条件
賃料	売却価格の0.4〜0.6%
敷金	賃料1〜2ヶ月分
支払方法	口座引き落とし（翌月分前払い）

賃料の支払いは、一般的に口座引き落としで行われます。毎月末までに翌月分を前払いする形式が標準的です。敷金は賃料の1〜2ヶ月分が相場となっており、通常の賃貸契約で発生する礼金や更新料は不要とされるケースが多くなっています。

リースバックのリスクと注意点3つ

リースバックには、物件を売却しても住み続けられる利点がある一方で、事業者の倒産による居住権喪失や家賃値上げ、修繕費用の負担など、重要なリスクが存在します。

これらのリスクを理解し、契約書の確認ポイントを押さえることで、将来のトラブルを未然に防ぐことができます。ここでは、リースバックの主要なリスクと対策について詳しく解説していきます。

1. 事業者の倒産による居住権喪失の可能性

リースバック事業者の経営破綻は、契約者にとって深刻な影響をもたらす可能性があります。事業者が倒産した場合、物件は債権者によって差し押さえられ、居住継続が困難になるケースが想定されます。

このリスクを最小限に抑えるため、契約前に事業者の信用力や財務状況を十分確認することが不可欠です。以下のポイントに注意して事業者を選定しましょう。

• 上場企業または大手不動産会社であること
• 事業実績が10年以上あり、財務状況が安定していること
• リースバック事業の取扱実績が豊富であること
• 第三者機関による格付けが一定水準以上であること

契約時には、事業者倒産時の居住権保護に関する特約を盛り込むことをお勧めします。具体的には、賃借権の登記や優先買取権の設定など、法的な保護を確保する条項を明記することで、万が一の場合でも居住の継続性を担保できます。

2. 家賃の値上げと契約条件の見直し

リースバック契約では、将来的な家賃の値上げリスクに注意が必要です。賃料改定条項により、不動産相場の変動や物件価値の上昇に応じて、家賃が引き上げられる可能性があります。

契約更新時には賃貸条件の見直しが行われ、家賃以外の契約条件も変更される場合があります。特に、敷金・礼金の追加徴収や、修繕費用の負担割合の変更など、居住継続に影響を与える重要な条件が見直される可能性があります。

長期にわたる安定した居住を確保するため、以下の対策が重要です。

• 契約時に賃料改定の条件や上限を明確に定める
• 更新料や管理費などの諸費用の変更条件を事前に確認する
• 定期借家契約で10年以上の契約期間を設定する
• 再契約拒否や立退き要求に備え、事前に代替の居住先を検討する

契約条件の見直しリスクに備えるため、契約書の内容を慎重に確認し、不明な点は専門家に相談することをお勧めします。また、将来の家賃上昇を見据えた資金計画も重要になります。

3. 修繕費用の負担と責任範囲

リースバック物件の修繕費用負担は、通常の賃貸物件とは異なる注意点があります。物件の経年劣化に伴う修繕費用は、基本的に賃借人である元所有者の負担となるためです。

大規模修繕が必要になった場合、数百万円規模の費用負担が発生する可能性もあります。そのため、契約前に修繕費用の分担について明確な取り決めが必要です。

修繕項目	負担者
日常的な修繕	賃借人（元所有者）
設備の経年劣化	賃借人（元所有者）
建物の構造部分	賃貸人（購入会社）

また、退去時には通常の賃貸物件と同様に原状回復義務が発生します。契約時に、原状回復の範囲や費用負担について具体的に確認しておくことで、将来のトラブルを防ぐことができます。

設備の故障や不具合が発生した際の修理費用についても、賃貸借契約書で責任範囲を明確にしておく必要があります。

トラブル防止のための契約書確認ポイント

リースバック契約におけるトラブルを防ぐため、契約書の内容確認は特に慎重に行う必要があります。以下の重要なポイントを必ず専門家と共に確認しましょう。

• 契約書への居住権保護の特約明記（賃借権の対抗要件具備、第三者への売却時の優先買取権など）
• 賃料改定ルールの明確化（改定時期、改定率の上限、改定方法など）
• 修繕費用の負担区分（経年劣化による修繕、設備故障時の対応、原状回復の範囲など）
• 契約更新時の条件変更に関する取り決め（更新料、更新拒絶事由、事前通知期間など）

特に居住権保護に関する条項は、将来の安定した居住継続のために不可欠です。契約内容の理解が難しい場合は、必ず弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。

また、契約書の内容に不明確な点や疑問点がある場合は、事業者に説明を求め、必要に応じて条項の修正や追加を検討することも重要です。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックとリバースモーゲージは、自宅を活用した老後の資金調達手段として注目されています。持ち家を所有する高齢者の方々に向けた選択肢として、それぞれ特徴的なメリットとデメリットがあります。

両者の大きな違いは、リースバックが不動産を売却して賃借する方式なのに対し、リバースモーゲージは担保として活用する点です。資金ニーズや将来の相続計画に応じて、最適な方法を選択することが重要になります。

リースバックが向いている人の特徴

リースバックは、すべての方に適した選択肢というわけではありません。特定の条件や状況にある方にとって、より効果的な資金調達手段となります。以下のような特徴を持つ方々が、リースバックの活用を検討する主な対象者となっています。

• 持ち家を所有する60代以上の高齢者で老後の生活資金に不安があるものの、現在の住居での生活継続を希望する人
• 年金収入だけでは生活費が不足しており、まとまった資金を早急に確保する必要がある人
• 不動産の将来的な資産価値下落を懸念しており、相続対策として現金化を考えている人

特に、不動産を売却してもなお現在の住居に住み続けたいという希望を持つ方にとって、リースバックは有効な選択肢となるでしょう。ただし、契約期間や家賃支払いなどの長期的な負担を考慮した上で、慎重に判断することが大切です。

また、相続を見据えた資産の組み換えを検討している方にとっても、不動産を現金化できる有効な手段の一つといえます。

リバースモーゲージが適している場合

リバースモーゲージは、自宅を担保に老後の生活資金を借り入れできる制度です。特に年金収入だけでは十分な生活費を確保できない高齢者世帯にとって、有効な選択肢となります。

まとまった資金を早期に確保できる一方で、住み慣れた自宅での生活を継続できるメリットがあります。不動産価値が高い物件を所有している方には、将来的な資産価値の下落リスクを軽減する観点からも有効な手段といえます。

以下のような状況にある方々に、特に適した資金調達方法です。

• 年金収入のみでは老後の生活費が不足する見込みがある
• 自宅の資産価値が高く、将来的な価値下落を懸念している
• 相続税対策として不動産の現金化を検討しているが、居住継続を希望する
• まとまった資金を早期に確保したいが、自宅は手放したくない

住宅ローンと異なり、毎月の返済負担がないため、安定した老後生活を送りながら資金を確保できる制度です。ただし、契約時の年齢制限や担保評価額の制約など、いくつかの条件をクリアする必要があります。

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項目	内容
社名	株式会社山一ホーム
住所	東京都福生市加美平2丁目14-1
設立	昭和61年3月13日
資本金	88,000,000円
電話番号	0120-727-444
公式サイト	https://www.yama1-home.com/?act=sell_top

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まとめ

本記事では、リースバックについて解説しました。リースバックは、自宅を売却して現金を得ながら住み続けられる選択肢です。老後資金の確保に有効な手段として注目されています。

資産価値や賃料設定、契約条件など慎重な検討が必要です。リスクを理解したうえで、専門家に相談しながら判断することをお勧めします。

本記事があなたのお役に立てることを願っております。